El sector Salesianos tiene la mayor cantidad de departamentos disponibles
La velocidad de los arriendos mejoró: de 45 días que estaba publicado a un aviso en 2023, ahora permanecen 34 días.
En la última década, la comuna de San Miguel transformó su cara. Las antiguas y espaciosas casas dieron paso a edificios, que se instalaron paulatinamente de
norte a sur. Uno de los primeros barrios que creció hacia arriba fue El Llano; luego, Salesianos. En este último se concentra la oferta de precios más altos, con valores que van entre los 4.629 UF y 3.733 UF, respectivamente (ver tabla).
«Hace unos diez años, San Miguel fue una alternativa más para destinatarios finales y su oferta era de departamentos más grandes respecto a otras comunas céntricas de la ciudad, pensando en núcleos familiares. También por su cercanía con colegios, buena calidad de servicios, una línea de Metro consolidada y una muy buena locomoción. Fue el primer barrio de familia, como lo ahora son algunos sectores de La Florida», relata Daniel Serey, gerente de estudios de la plataforma inmobiliaria Toctoc.
Después la oferta mutó hacia departamentos más pequeños, orientados a inversionistas.
«Comenzó a tener una presencia mucho mayor la vivienda para inversión y, por ende, de arrendatarios jóvenes. Más que muchas amenidades, lo edificios destacan por ser más de corte tradicional», dice el analista.
Mariannis Rojas, agente de Re/Max Advance, añade que El Llano y Salesianos gozan de muy buena infraestructura en servicios.
«Cuentan a supermercados, salud, colegios y la comisaria, lo cual marca la diferencia a nivel de seguridad. Hay parques y siempre hay actividades recreativas. También el cuidado de las áreas es mejor en El Llano», describe.
Lo más barato en la comuna es el sector de Ciudad del Niño.
«Su oferta es muy similar a lo que hay en La Cisterna, centrada en inversionistas, con edificios donde dos tercios de todas las viviendas son de un dormitorio», señala Serey.
Para Rojas hay una gran diferencia entre Ciudad del Niño y otros sectores de la comuna: «Hay menos edificios y más casas. También hay varias empresas y es más comercial. Además, el cuidado de las áreas es menor. En El Llano hay más edificios y eso mejora la fachada de las calles».
Velocidad de arriendo
Serey menciona que la demanda por arriendo se aceleró, luego del bajón del año pasado. Esto se mide por la cantidad de días en que permanece publicado un aviso en el portal.
«El año pasado San Miguel estaba sobre los 44 días y hoy está en 33,6 días. No obstante, es un indicador mayor al promedio de la ciudad (30 días)».
¿Qué le pasó a la comuna el año pasado?
«Se cruzaron dos temas. El primero tiene que ver con la inseguridad. Antes era percibida como una comuna muy segura, pero algunos hechos delictuales alejaron a algunos arrendatarios hacia otras zonas de Santiago. Eso se ha ido recuperando en cierta medida. El otro factor es que se han abierto otros barrios donde el precio de arriendo es menor por los mismos metros cuadrados».
Ese último factor se explica porque el plan regulador comunal ya no permite la proliferación de edificios altos y densos y las inmobiliarias no pueden construir unidades más pequeñas.
«Como la oferta es más grande, lo que los precios de arriendos también son más grandes. Muchos migran hacia comunas como La Florida y Macul. Todo el eje de Vicuña tomó esa demanda que antes era de San Miguel», asevera.
¿Y por qué cree que se recupera?
«La gente está viendo en San Miguel nuevamente un buen lugar para vivir, además con precios un poco más asequibles. Como se empezó a ir gente, los precios se acotaron un poco y no siguieron creciendo como lo hacían antes. Y eso es lo que hizo aumentar la velocidad de los arriendos».
¿Hay algún sector con mejor velocidad de arriendo?
«El Llano y Salesiano son los mejores lugares para vivir: son los más seguros y es donde mejor se arrienda. Al otro lado de Gran Avenida todavía quedan muchas zonas industriales, que son más solas e inseguras. En todo el sector más oriente de la comuna y al sur, ya colindando con La Cisterna, es donde se ha ido deteriorando la seguridad».
¿Y cómo andan las ventas?
«Muy lentas por lo mismo. Es una de las comunas que más redujo sus ventas junto con Estación Central e Independencia. Tiene una caída del 40% respecto al promedio histórico. Los inversionistas han dejado de comprar en esta comuna y se han ido a invertir en el sector sur de la ciudad».
Víctor Danús, gerente general de la corredora Prourbe, plantea que hay muchos sectores céntricos que están complicados con el tema de la inseguridad y por eso muchas familias están prefiriendo vivir en San Miguel.
«Tiene muy buenos accesos y muchos servicios básicos: universidades, colegios, centros comerciales y áreas verdes.
Todo hace que sea una comuna bastante atractiva para vivir. De hecho, hace unos años estaba dentro de las mejores comunas para vivir en Chile», recuerda.
