Un estudio de Transsa indagó en los datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago
Las ventas de unidades con esta modalidad crecieron un 25,4% respecto al tercer trimestre de 2022.
La consultora inmobiliaria Transsa recientemente revisó las ventas reales de viviendas nuevas y usadas inscritas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, entidad que se compone por 26 comunas de la Región Metropolitana, concluyendo que las ventas de unidades en entrega inmediata subieron un 25,4% respecto al tercer trimestre de 2022. Por otro lado, las unidades usadas experimentaron una disminución del 26% en las inscripciones
La particularidad de este estudio es que sus cifras representan las ventas registradas, es decir, las que se inscriben en el CBR respectivo. Otros análisis se basan en información de la sala de ventas: el problema es que muchas de ellas no se concretan por efecto de los desistimientos o porque no les otorgan los créditos. «El análisis de estos datos permite conocer la realidad del volumen de ventas y de los precios de transacción efectiva. Mientras que otros estudios se basan en el conteo de promesas de compraventas», explica Esteban Jara, jefe de la unidad de estudios de la compañía.
«El registro real de las transacciones es que las ventas en entrega inmediata han ido alza. Y han subido porque lo estamos comparando con el trimestre anterior de 2022, que fue un año muy malo. En todo caso, un 25% es un alza marginal. No estamos con ventas como hace cinco años, pero han ido mejorando. Todavía no estamos en un escenario positivo», afirma.
A su vez, revela que antes lo que impulsaba las ventas eran las unidades en blanco o en verde, que se pueden conseguir a precios mucho más atractivos. Sin embargo, cree que hoy no es tan así, producto de que está frenado el mercado. «Los desarrolladores han retrasado el inicio de proyectos nuevos hasta no agotar ese stock disponible, dejando al mercado con una alta proporción de entrega inmediata. De hecho, hoy las inmobiliarias están vendiendo cuando el edificio ya está entregado y con recepción final. Por lo mismo, están ofreciendo atractivos descuentos para reactivar las ventas», aporta.
Factor comercial
Javier Varleta, gerente de estudios territoriales de GFK Chile, confirma que las ventas a futuro han caído respecto a años normales y que lo que hoy se transa en el mercado son propiedades en entrega inmediata: muchas de ellas con buenas promociones. «La mayoría de las inmobiliarias están con ofertas bastante atractivas (mejores tasas, opción de arriendo con compromiso de compra, facilidades para el pago del pie) y eso ha hecho de que la entrega inmediata sea un porcentaje importante de la venta».
Asimismo, hace hincapié en que muchos prefieren este tipo de compra, ya que las transacciones a futuro (venta en blanco o verde) generan mucha incertidumbre. Si uno compra en blanco o en verde, y debe esperar dos o tres años que se construya el edificio, no sabe con qué condiciones se va a encontrar. Por ejemplo, puede que la tasa esté más alta, sufra alguna enfermedad o quede sin trabajo, que puede impactar en su evaluación financiera (las entidades se fijan en muchos detalles antes de otorgar un préstamo). El tema es que muchas veces las promesas de compraventa incorporan cláusulas que castigan con una millonaria multa si es que no se concreta la compra. «Por eso es que el volumen de venta en esta categoría es menor», admite.
¿Quiénes están comprando?
«La gente que tiene liquidez y quienes tienen la posibilidad de ser sujeto a crédito, que hoy es una de las barreras más importantes. Hay personas que quieren comprar, pero no tienen la capacidad crediticia»
Dos comunas
Las comunas que cuentan con más ventas en entrega inmediata son Santiago Centro y Ñuñoa. «Las ventas para departamentos se concentran en comunas centrales, con buena conectividad y un alto nivel de equipamiento. Por ejemplo, Ñuñoa durante este último año registró un incremento importante, impulsando un mercado tanto para primera vivienda como para inversionistas», puntualiza Jara.
Varleta dice que ambas comunas hoy cuentan con una oferta importante de unidades nuevas. «Ñuñoa en el último tiempo se fue potenciando y creciendo fuertemente, generando un polo importante para inversionistas y usuarios finales, que no podían comprar en la zona más oriente de Santiago, como en Providencia, Las Condes o Vitacura, por lo que se trasladan a esta comuna. Además, es una comuna que cuenta con varias líneas de Metro y tiene muy buen equipamiento urbano, lo que la hace súper atractiva. Lo mismo que Santiago Centro».
