Reunir el dinero para la compra es uno de los principales obstáculos
Descuentos reales en los precios y opciones para pagar en cuotas son algunas de las alternativas que ofrecen las inmobiliarias para facilitar el acceso.
Reunir el dinero para el pie y cumplir con la renta mínima que exige el banco son dos de los principales obstáculos para quienes buscan comprar un departamento. Según un estudio de expectativas de la plataforma Enlace Inmobiliario, el 26% de las personas identifica el pie como su mayor dificultad para acceder a un crédito hipotecario, mientras que el 47% señala que no cumple con la renta mínima exigida por la institución financiera.
Frente a este escenario, el Fondo de Garantía Especial (Fogaes) puede ayudar a quienes tienen ingresos suficientes para pagar un dividendo, pero necesitan reducir el monto que deben aportar inicialmente.
Rodrigo Krebs, gerente de marketing de esta compañía, explica que este programa estatal permite que el banco financie hasta el 90% del valor de una vivienda nueva, en lugar del 80% habitual, siempre que el comprador cumpla con la evaluación crediticia. «En la práctica, rebaja el pie exigido desde un 20% hasta un 10%», precisa.
Si el comprador no cuenta con el dinero necesario para cubrir ese 10%, puede consultar si es posible pagar el pie en cuotas. Esta modalidad es habitual en los proyectos que se venden en blanco o en verde, es decir, antes de que estén terminados.
Tracy Dunstan, gerente comercial de JetBrokers.io, menciona que en estos casos las empresas pueden distribuir el pago en cuotas mensuales hasta la entrega del departamento. Los plazos suelen ser de 24, 36 o 48 meses, según las condiciones de cada proyecto.
Otra opción es que la inmobiliaria preste directamente una parte del dinero que necesita el comprador para completar el pago inicial. Según Krebs, este préstamo funciona como un crédito independiente del hipotecario. «Esta alternativa puede hacer más viable la compra», señala.
Esto significa que el comprador debe revisar si puede asumir tanto el dividendo del crédito hipotecario como las cuotas de esa deuda adicional.
En las viviendas con entrega inmediata, las alternativas pueden ser más acotadas, porque la escritura se firma en un plazo menor. Sin embargo, Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria de GPS Property, revela que algunas inmobiliarias permiten pagar el pie en cuotas e incluso ofrecen un crédito directo para que una parte se siga pagando después de recibir la propiedad.
Otra posibilidad es aprovechar las rebajas que ofrecen algunas inmobiliarias. Cuando el descuento se aplica realmente al precio de venta, disminuye el monto que debe financiar el comprador y, por lo tanto, también el dinero que necesita para el pie.
Krebs lo explica con un ejemplo: si una vivienda cuesta 3.000 UF y tiene un descuento efectivo del 10%, el precio baja a 2.700 UF. Si el banco financia el 90% de ese valor, el crédito será de 2.430 UF y el comprador deberá reunir las 270 UF restantes.
Ese dinero puede provenir de sus ahorros o de un plan de pago en cuotas acordado con la inmobiliaria. Lo importante es entender que el descuento reduce el precio de la propiedad, pero no elimina el pie.
Antes de tomar una decisión, Sepúlveda recomienda confirmar que el valor rebajado sea el que finalmente aparezca en la escritura. También conviene preguntar si la promoción incluye los gastos operacionales, ya que estos pueden representar un desembolso importante al momento de concretar la compra.
«En una vivienda de 3.000 UF pueden llegar a unas 55 o 65 UF y normalmente se pagan al contado. Algunas inmobiliarias los incluyen en sus promociones, así que vale la pena preguntar antes de firmar», precisa Sepúlveda.
Ofertas reales
Aunque algunas promociones anuncian la posibilidad de comprar sin pie, Krebs advierte que no es la situación habitual del mercado. «La normativa y las políticas de riesgo de los bancos hacen que no exista un crédito hipotecario que financie el 100% de una vivienda. Incluso con el respaldo del Fogaes, el banco financia como máximo el 90%, y siempre sujeto a la evaluación de cada persona», señala.
También llama a tener cuidado con las ofertas que prometen un «pie cero» mediante un aumento artificial del precio de la propiedad. Según explica, la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) calificó esta conducta como «una mala práctica» y los bancos han reforzado la revisión del valor de las garantías y de la forma en que se acredita el pago del pie.
