Colina, Puente Alto y Lampa concentran el 55% de la oferta
Las ventas están alicaídas, por eso las inmobiliarias incluso están dando financiamiento directo para pagar el pie en cuotas.
La compañía internacional especializada en inteligencia al consumidor NIQ (NielsenIQ), que recientemente adquirió GfK, analizó la oferta de casas en la Región Metropolitana, a partir de información recopilada en las salas de venta de las inmobiliarias. Se trata de inmuebles en distintas etapas de construcción: blanco, verde y en entrega inmediata. Los datos dan cuenta que el 55% de las casas disponible para la venta se concentra en tres comunas: Colina (22,7% del mercado); Puente Alto (16,4%), y Lampa (16%).
Javier Varleta, manager Geomarketing y Estudios Territoriales de NIQ Chile, dice que hace mucho tiempo que la oferta disponible se sitúa en sectores periféricos de Santiago por la poca disponibilidad de suelos para proyectos de casas.
«Hace 15 años, uno hablaba de la periferia cuando se refería a Maipú, Quilicura, Huechuraba o San Bernardo. Se empezó a acabar el suelo en Maipú y empieza haber disponibilidad hacia Padre Hurtado. Lo mismo con San Bernardo: se acabó el suelo y empezó a aparecer Buin con nueva oferta», señala.
Colina por lejos es la comuna que concentra la mayor cantidad de oferta de casas, con 916 unidades, 736 de las cuales son de tres dormitorios y 174 tiene cuatro o más habitaciones.
En vez del precio promedio de venta, esta vez se calculó el precio promedio ponderado y en esa comuna es de 10.380 UF. El cálculo refleja la presencia de cierto tipo de producto en un mercado en particular. La ponderación se obtiene de multiplicar el valor por la cantidad de casos, sumarlos y luego dividir ese número por la cantidad total de casos. Por ejemplo, si hay 20 casas que cuestan 2.500 UF y diez que cuestan 3.000, se multiplica 20 por 2.500 y da 50.000; luego diez por 3.000, da 30.000. El total es 80.000; luego se divide por 30 y el precio ponderado es 2.660 UF.
«Este sector de Santiago se posicionó en los últimos años como un segmento medio/alto, pero cuenta con oferta para todos los segmentos. Está el pueblo mismo de Colina, Piedra Roja, Chamisero, Santa Filomena y Santa Elena, todos con diferentes precios. Podemos encontrar viviendas que van desde 3.500 UF hasta más de 15.000», comenta.
Puente Alto reúne una oferta de 665 unidades: 633 casas de tres dormitorios y 32 de cuatro o más. El precio ponderado de venta de 4.942 UF.
«Puente Alto se ha ido consolidando en el tiempo, sobre todo hacia los faldeos de la cordillera, que es donde está la mayor cantidad de proyectos. Está El Peñón para un segmento más alto, mientras que para el poniente hay proyectos que tienen precios promedios más bajos, lo que la hace una comuna interesante. Es un sector que tiene servicios, comercios y que viene creciendo mucho en los últimos 30 años», admite.
La oferta en Lampa ronda las 647 unidades -43 casas de dos dormitorios y 604 de tres- y el ticket de venta está en 4.281 UF.
«En Lampa hay mucha disponibilidad de suelo y eso ha hecho que se generen más proyectos. Están Valle Grande y Chicauma. Hay productos baratos y también hay con precios altos», indica.
Ganchos comerciales
El estudio evidenció que durante los primeros tres meses de 2024 se vendieron 479 casas nuevas, 13,4% menos que el mismo trimestre de 2023.
«Las ventas están súper lentas. Es un mercado que hace unos pocos años estaba muy sano. De hecho, con la pandemia se reactivó fuertemente, dado que las familias con hijos prefirieron cambiarse a lugares con más metros cuadrados. El teletrabajo también ayudó a eso, de modo que la gente prefirió vivir lejos del centro de la ciudad. Todo eso hizo que la oferta de casas en entrega inmediata fuese muy baja. Fue un fenómeno muy bueno para el mercado», cuenta.
«Desde el 2023 cayó mucho la demanda. Las casas han tenido más dificultad de venta, mientras que los departamentos todavía tienen un público de inversionistas», manifiesta.
Dado este desfavorable escenario, hoy los desarrolladores están con diferentes promociones para estimular las ventas.
«Hay descuentos, la posibilidad de pagar el pie en cuotas, créditos directos para el pie, regalos como el jardín, el quincho o la piscina. También se ofrece el arriendo con compromiso de compra», da cuenta Varleta.
Lo confirma Agustín Riani, gerente comercial Real Estate de Yapo.cl, empresa que recientemente impulsó una feria con distintos descuentos de parte de las inmobiliarias.
«Hoy vemos muchos incentivos de compra; entre ellos, regalar parte del pie o permitir pagos en cuotas post escrituración», menciona.
Entre las promociones, Riani destaca proyectos como Valles de Peñaflor, que aplica un descuento especial de hasta $25.700.000 en unidades seleccionadas (mire el detalle en ).
