Estudio de la consultora NielsenIQ-GfK reveló dónde están y cuánto cuestan estas propiedades
La crisis de la industria inmobiliaria no datregua: hay 7.955 unidades listas para habitar esperando dueño.
El último informe de NielsenIQ-GfK, firma especializada en inteligencia de mercado, revisó el comportamiento de la industria inmobiliaria en Santiago y detectó que el segundo trimestre de este año el stock de unidades con entrega inmediata fue de 8.884 viviendas, 7.955 de las cuales son departamentos. En la medición anterior, el stock total fue de 7.839 inmuebles, 6.940 de ellos ubicados en edificios.
El mal momento se refleja también en la baja en las ventas: hubo 18,8% menos de venta de departamentos que el mismo trimestre del año anterior.
Javier Varleta, manager geomarketing y estudios territoriales de esta compañía, revela que esta acumulación de stock empujó a la baja los precios de los proyectos terminados y, lo que es más inusual, esos valores se ubican por debajo de los de una obra que recién se inicia. La diferencia promedio en la Región Metropolitana es de 7UF ($263.061) en promedio. El detalle por comunas se puede ver en la tabla.
«Para una inmobiliaria tener unidades terminadas significa un costo adicional, debe incurrir en muchos gastos administrativos. Por eso necesita apurar la velocidad de venta y la única forma de hacerlo es con precios más bajos», comenta.
El especialista dice que si la persona tiene el ahorro del pie y es sujeto a crédito, es el momento de comprar.
«Muchos desisten porque consideran que las tasas están muy altas. Sin embargo, después se puede renegociar o portar el crédito a otro banco. Tener un precio del metro cuadrado más bajo es mucho más atractivo que una tasa más baja. Si espera que la tasa baje y mañana suben los valores de las viviendas, ya no hay vuelta atrás», afirma.
Ritmo bullante
Santiago Truffa, doctor en Business Administration y académico del ESE Business School de la Universidad de los Andes, sostiene que este stock acumulado se debe a la favorable situación económica que había hace unos años y el ritmo de la construcción era bullante.
«Todas esas unidades que se estaban iniciando, cuando el mercado estaba sano, hoy están a disposición», cuenta.
Una mirada similar tiene Valentina Rodríguez, gerenta de Ventas de la corredora Capitalizarme.com: «Previo a la pandemia, las inmobiliarias construyeron edificios respondiendo al alto nivel de demanda que había en ese minuto. Al verse frenada dicha demanda, todos edificios construidos hoy están disponibles».
A juicio de Truffa, el problema de fondo tiene que ver con que las personas no están calificando a créditos hipotecarios debido a que el precio de las propiedades aumentó más que el nivel de ingresos de las familias. También las tasas están más altas y eso encarece el crédito.
El académico suma como factores la situación económica y el mercado laboral deprimido. Por esos factores, la demanda no es capaz de comprar estos departamentos. De hecho, dice que lo que muchas inmobiliarias están haciendo es destinar estas unidades a la renta.
«Hay empresas que compran edificios enteros para convertirlos en multifamily», ejemplifica.
Rocío Cáceres, jefa de estudios inmobiliarios de Tinsa, reconoce que el fenómeno de acumulación de stock se ha visto exacerbado porque también ha crecido la cantidad de desistimientos, que ocurre cuando las personas se han comprometido a comprar una propiedad y luego, a la hora de la entrega, no cumplen los requisitos necesarios para obtener créditos hipotecarios. Esta situación, menciona, se presenta con mayor frecuencia en Ñuñoa, San Miguel, Macul y La Florida.
«El sector medio es el más afectado por la dificultad en el acceso a los créditos hipotecarios», sostiene.
¿Qué se proyecta para el mercado?
«Seguirá contraída la venta, pero de forma más moderada. Durante el primer semestre se han realizado varias iniciativas para activarla, como la extensión del Fogaes y el aumento en el monto de las unidades con subsidio, lo que permitiría activar la venta de vivienda nueva entre 3.000 UF a 4.500 UF. Todo ello debería permitir una recuperación gradual».
