Tinsa detectó unas 12.000 propiedades de entrega inmediata de hasta 6.000 UF en la RM
Analistas inmobiliarios aconsejan llegar con el crédito preaprobado si busca mudarse o ponerlo en arriendo este año.
Para este Black Inmobiliario hay un stock de cerca de 12.000 departamentos y casas de hasta 6.000 UF, unos $246.687.240, disponibles para entrega inmediata en la región Metropolitana. Es el monto máximo que le permite optar a beneficios del estado como el Fogaes (Fondo de Garantías Especiales) con un pie de hasta 10% del valor de la propiedad y/o al subsidio a la tasa de interés hipotecario, que le reduce el monto mensual del dividendo.
La gracia de optar a una vivienda lista para habitar es que se puede mudar este mismo año a ella o puede empezar a rentar de inmediato si es que piensa comprarla como inversión.
Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa by Accumin, detalla que a la fecha hay una oferta disponible histórica en la capital: «Es un nivel elevado de stock, aunque durante el último año ha comenzado a disminuir. Varios proyectos que se iniciaron durante 2021y 2022, en un período de mayor demanda, llegaron a término cuando las condiciones del mercado ya habían cambiado. Mientras que el alza en las tasas de interés y las mayores exigencias de financiamiento llevaron a muchos compradores, especialmente inversionistas, a postergar sus decisiones de compra».
Esto ha generado que haya un volumen alto de propiedades sin vender, desde tipo studio hasta unidades de cuatro dormitorios y tres baños, que están listas para habitar, lo que puede jugar a favor de los compradores porque eso explica que hayan «mejores condiciones comerciales y descuentos que actualmente se observan en el mercado».
¿Dónde hay más oferta? Según los datos disponibles en departamentos, la comuna de Santiago concentra cerca de 2.500 unidades disponibles, seguida por La Florida, con alrededor de 2.100, y Ñuñoa, con unas 1.390 unidades. En estos sectores predominan los departamentos de uno y dos dormitorios, y una parte importante de la oferta se encuentra entre las 3.000 y 4.000 UF.
«En el caso de las casas, la mayor oferta está en Lampa, con 187 unidades disponibles, Puente Alto, con 158 opciones y Padre Hurtado, con 124. En este segmento predominan las viviendas de 3 dormitorios, y buena parte de la oferta se concentra entre las 5.000 y 6.000 UF», destaca Cáceres.
Precio u otros beneficios
Debido al alto stock de este tipo de unidades y la necesidad de las inmobiliarias de venderlas lo antes posible es que se abre un escenario favorable para quienes compran, pudiendo optar a mejores precios que el publicado o pedir algún tipo de beneficio extra en su compra.
«Hoy el comprador tiene algo más de espacio para negociar que hace dos o tres años, ya que para la inmobiliaria mantenerlas sin vender implica costos financieros, gastos comunes y mantención. Durante el Black Inmobiliario es razonable preguntar por condiciones adicionales al descuento publicado, como una rebaja directa en el precio, estacionamiento o bodega incluidos, pie en cuotas o gastos operacionales», detalla Cáceres.
Sandra Jerez gerente general de Capital Inteligente, destaca que más que fijarse en el descuento ofrecido, se debe mirar el valor total de la operación: «Mi recomendación es llegar a negociar con información: comparar unidades similares dentro del mismo proyecto y, sobre todo, proyectos comparables de la misma zona. Hay que comparar el precio por UF/m² con propiedades similares, revisar qué incluye el precio -estacionamiento, bodega, terminaciones, equipamiento-y considerar el costo total de la compra: pie, gastos operacionales, gastos comunes, contribuciones cuando corresponda y, si es inversión, la rentabilidad esperada y una eventual vacancia».
Si quiere comprar rápido no espere a encontrar una propiedad para hacer la gestión de pedir el crédito hipotecario: «Lo ideal es llegar con una preevaluación o preaprobación hipotecaria, tener claro cuánto pie disponible se tiene y conocer cuál es el dividendo máximo que el banco permitiría».
Coincide el analista inmobiliario Rodrigo Barrientos, fundador Gen Proactivo: «Yo negocio con tres cartas en la mano: la preaprobación del crédito lista porque muestra que soy comprador real y no un turista, tener el timing de fin de mes o trimestre, y no estar enamorado de una sola unidad. El cuello de botella casi nunca es el departamento, es tu crédito y la escritura. Si la meta es mudarte o arrendar antes de fin de año, el paso uno es tener el crédito preaprobado antes de ir al Black Inmobiliario; sin eso, por más lista que esté la unidad, no vas a llegar».
Y atento a esto, Jerez indica que no porque un proyecto diga entrega inmediata, realmente lo está: «Hay que confirmar que la recepción municipal esté obtenida, que la unidad esté efectivamente disponible y el plazo real para escriturar y recibir las llaves. Para quien compra para inversión, además, recomendaría mirar desde el principio la demanda de arriendo de esa ubicación, el canon que realmente se puede obtener y todos los costos asociados. No sirve comprar con un gran descuento si después la propiedad tiene baja demanda de arriendo o una vacancia mayor a la esperada».
