Vea la lista por comunas, elaborada por la consultora GfK, de los precios del 2023
El año terminó con 41.520 unidades disponibles para la venta. Hoy se están vendiendo solo dos unidades por mes, explica gerente de la consultora.
El último informe de la consultora GfK, especializada en investigación de mercado, se dio a conocer este martes y detectó cómo se comportaron los precios de los departamentos -medidos en UF por metro cuadrado- durante el cuarto trimestre 2023 en la Región Metropolitana, evidenciando diferencias de 80 UF (casi $3.000.000) entre Vitacura, la comuna más cara, y Lampa, la más barata.
¿Por qué son tan dispares los precios? El presidente de la Asociación de Tasadores de Chile, Teodosio Cayo, dice que tiene que ver con el valor del suelo y las características de cada edificio.
«El valor del suelo es mucho más caro en comunas del sector oriente, afectando el valor final de venta. Lo segundo es que muchas de esas edificaciones de Vitacura, Las Condes o Providencia tienen características bastante más particulares. Por ejemplo, poseen más espacios comunes, tienen pasillos más anchos y cuentan con más amenidades (piscina, quincho, sala de cine). Como tienen más atributos, finalmente se termina encareciendo el valor por metro cuadrado vendible», explica.
«En el caso de Lampa, Buin, Padre Hurtado y Renca los valores del metro cuadrado, que son más bajos, se explican porque el costo del suelo para construir en estas comunas es mucho más económico que hacerlo en Vitacura, Las Condes o Providencia. Adicionalmente, los departamentos son más chicos (los edificios tienen cinco pisos) y no cuentan con ascensores. Son unidades más básicas desde el punto de vista de los atributos que hay en el entorno», sostiene.
Nuevas incorporaciones
Javier Varleta, gerente de Estudios Territoriales de GfK, concuerda en que el valor del suelo es lo que más incide en los precios. Pero también la diferencia la marcan las terminaciones de los edificios (su nivel de constructibilidad) y la ubicación.
«Los precios del sector oriente obedecen a que es un suelo más caro y hay escases del mismo. No es lo mismo una propiedad en Apoquindo que otra en Bilbao, por ejemplo», cuenta.
La tabla que acompaña esta nota muestra el precio promedio del metro cuadrado en todas las comunas de la Región Metropolitana donde hay departamentos en verde y de entrega inmediata. Hay leves alzas en algunas zonas respecto al mismo periodo anterior, que responden más bien a las nuevas unidades que ingresan a la oferta.
«Los proyectos nuevos vienen con precios más altos y tienen una injerencia importante en el promedio. Por ejemplo, en La Florida se ve que los precios aumentaron (en 2022 el valor del metro cuadrado alcanzó las 71,1 UF y el 2023, 72,4 UF por metro cuadrado), pero es por los nuevos proyectos que están ingresando», justifica.
Hace hincapié en que hoy las viviendas vienen subiendo de precio a un ritmo más lento.
«Trimestre a trimestre uno veía que los proyectos venían con precios mucho más altos. Pero hoy ese crecimiento es menor», argumenta.
Stock acumulado
El análisis también da cuenta de que hoy hay cerca de 41.520 unidades disponible para la venta (en 2022 la cifra alcanzó las 43.569). Varela dice que este sobrestock fue mucho más critico en 2020, donde se llegó a números cercanos a las 50.000 unidades y esto responde a la baja demanda que ha habido producto de las restricciones bancarias, alza de tasas e inflación.
«Hoy se están vendiendo solo dos unidades por mes. En 2012 y 2015 la cifra llegó a estar en cinco y seis departamentos. Pero el promedio (histórico) ha estado entre las tres y cuatro. En periodos buenos llegábamos al término de la construcción con porcentajes de 70% u 80% de un edificio vendido», señala el analista.
¿Hay chances para negociar con una inmobiliaria?
Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, una firma especializada en inversiones inmobiliarias, dice que es muy difícil que una inmobiliaria entregue un descuento a alguien que vaya a solicitarlo personalmente en una sala de venta, salvo que ya ofrezcan algo concreto. Pero sí lo hacen con grupos de inversionistas, que compran en grandes volúmenes.
«Las inmobiliarias están bastante ajustadas económicamente: mes a mes están pagando intereses bancarios y también se están haciendo cargo de pagar gastos de construcción, mantención y gastos comunes. Lograr vender el stock, incluso por debajo del precio que le deja margen, puede ser un negocio interesante para ellos. Pero siempre cuando sea en volumen. Si una persona pide un descuento sobre una unidad, no va a solucionar el problema de la inmobiliaria por lo que es difícil que logre una buena negociación», aclara.
Muchos desarrolladores están buscando fondos de inversión o inversionistas que les compren 30 o 50 unidades de una sola vez para ofrecerles buenos descuentos.
«También está la opción de que grupos de microinversionistas se organicen para pedir alguna rebaja. Pero uno a uno es más difícil. Se pueden buscar promociones que las mismas empresas están ofreciendo por estos días», indica.
