Unidades de entrega inmediata son las que hoy ofrecen mejores oportunidades
Se multiplica la cuota del dividendo por cuatro y eso da el monto que se requiere acreditar frente al banco.
Las unidades más asequibles rondan entre 4.300 UF y 4.990 UF y se sitúan en Independencia, Santiago, Maipú, San Bernardo, Macul, La Florida, La Cisterna y San Miguel. En todas ellas, las entidades financieras piden ingresos de $2.380.000 a $3.000.000.
Para este ejercicio, Enlace Inmobiliario consideró que el dividendo no supere el 25% de los ingresos, que el crédito es a 30 años, con una tasa de 4,9% y con un aporte del 20% de pie. Sin embargo, el ingreso definitivo lo determina cada entidad financiera, según sus requisitos y el perfil del cliente.
«En algunos bancos, la cuota mensual del dividendo no debe superar el 25% de los ingresos de la persona. Pero en otras entidades es hasta el 30%. Lo mismo pasa con la tasa de interés: cada banco ofrece distintos montos. Por ejemplo, Banco Estado está con una tasa del 4,9%, pero hay otros que ofrecen tasas de 5,1%. También cambia el plazo. Ahora Coopeuch lanzó un crédito a 40 años. Entonces, varía en función de la entidad», precisa Sergio Barros, director ejecutivo esta firma.Una forma sencilla de calcular cuánto es lo que requiere acreditar el grupo familiar para calificar es multiplicar la cuota del dividendo por cuatro.
«Es una regla general de evaluación de riesgos que tienen las instituciones financieras. Para un departamento de 4.000 UF, la cuota de ese hipotecario pensando en un crédito a 30 años, consiguiendo 80% de financiamiento, debiese estar en torno a los $680.000, por lo tanto, el sueldo que se requiere para aprobar un crédito es el valor de la cuota multiplicado por cuatro, es decir, el 25% de sus ingresos. Su ingreso debería ser $2.720.000 para que el banco me apruebe», explica Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales.
«Si el precio de la propiedad es mayor a eso, la cuota hipotecaria va a ser mayor, por lo tanto, el sueldo que necesita demostrar al banco va a ser mayor», añade.
La calificación hipotecaria le puede resultar mucho más fácil a una persona que tenga liquidaciones de sueldo (un contrato de trabajo), no así para quienes tengan ingresos variables. Esos ingresos se castigan en 30%.
«Usted cree que gana 2.000.000. Pero al sueldo variable le castigan 30% y sobre eso se calcula el 25%», aporta.
¿Y a los independientes?
«Lo que se evalúa es la continuidad de los ingresos mes a mes. Ellos deben tener al menos dos años de declaración de impuestos a la renta para acreditar ingresos de forma continua. Pero además los bancos castigan en 30% de sus ingresos. Por ejemplo, una persona que hace boletas por $2.000.000, es como si ganara $1.400.000. Los independientes requieren demostrar una renta mayor».
¿Dónde se ven buenas oportunidades inversión?
«Están en los proyectos de entrega inmediata. Al haber una mayor cantidad de oferta, muchas inmobiliarias están haciendo ofertas con precios más bajos y mejores condiciones. Estas oportunidades se consiguen en Santiago Centro, Estación Central, La Cisterna y Quinta Normal. Hay muchas ofertas atractivas y que pueden tener plusvalía proyectable interesante».
¿A qué precios se han visto?
«Hay muchas unidades con valores que promedian las 3.000 UF. Y eso es bastante atractivo, ya que requiero un menor sueldo demostrable para poder acceder. Si consigo un proyecto donde la cuota hipotecaria es de $400.000, significa que el sueldo que me van a pedir será en torno a $1.600.000, con lo cual puede ser más atractivo para inversionistas de menores rentas».
¿Cómo anda la rentabilidad?
«Cuando se ve el histórico, la mejor plusvalía ha estado en La Florida, Santiago Centro, San Miguel y La Cisterna. Ahora bien, dónde se proyecta la mejor plusvalía, ahí el panorama cambia un poco y las mejores plusvalías se ven en Quinta Normal, Independencia, Conchalí y La Cisterna».
Panorama hipotecario
Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, afirma que las tasas de los hipotecarios siguen altas, por lo que cualquier compra que se haga debe ser bien evaluadas en este contexto.
«No obstante, siempre es una buena idea comprar propiedades para inversión. En Chile, afortunadamente, tenemos una buena historia de plusvalía en propiedades. Es decir, en el tiempo los inmuebles siempre se van valorizando, con ciertas excepciones como lo fue la zona céntrica de Santiago», comenta.
Desde el punto de vista bancario, dice que a los inversionistas inmobiliarios se están exigiendo un poco más de condiciones.
«Cuando se trata de evaluar a un inversionista, que es una persona que compra propiedades como inversión, pongo en la balanza el arriendo que él va a recibir. El tema es que este arriendo no se considera a la hora de la evaluación previa. Se considera solo el ingreso actual. Si gana $1.000.000, el banco evalúa si puede pagar los dividendos que me están pidiendo, independiente de que sea para inversión y que en el futuro generen arriendos», fundamenta.
A este perfil se le exige más pie -del orden del 20, 25 o 30% del valor de la propiedad- y se les da menos plazo, de entre 20 a 25 años.
«Y la tasa generalmente es levemente más alta (0,5% más alta)», indica.
