Cuota mensual incorpora el interés, el capital y los seguros obligatorios
Especialistas recomiendan no decidir en función de la tasa de interés, sino comparar el monto efectivo que pagaría en cada banco o mutuaria.
El Banco Central informó que esta semana las tasas de los créditos bancarios para comprar propiedades promediaron 4,9%, poco más del 4,83% de la semana previa, dejando atrás esta tendencia a la baja que venía desde octubre del año pasado. Puede parecer una mala noticia. Sin embargo, los entendidos en el tema señalan que la tasa de interés no lo es todo en un hipotecario: recomiendan poner atención en el monto final del dividendo que ofrecen las instituciones.
Lucrecia Salim, fundadora de Finfit, empresa de consultoría financiera, menciona que la cuota mensual incorpora los intereses, el capital (la plata que pidió) y los seguros obligatorios, por eso el valor final dependerá de cada caso.
«Si es un crédito en el que dos personas complementan renta, serán dos seguros de desgravamen asociados y, por ende, el valor del dividendo será distinto que el que se entrega a una persona. También debe ver qué tipos de seguros incorpora, ya que algunas entidades agregan seguros de cesantía, que son opcionales. Si estoy incluyendo otro tipo de seguros, va a encarecer también el dividendo final. Puede ser que una institución tenga el costo de seguro más alto que otro y eso también va modificar el valor», explica.
El plazo del crédito también impacta en este guarismo.
«Si es mayor el plazo, menor va a ser el monto mensual que debe pagar. Y si es menor, más alto es el dividendo», indica.
«Hay que comparar peras con peras: mismo monto, mismo plazo, mismo número de asegurados y mismo tipo de seguros. El CAE es el indicador que tiene incluido todo eso; con eso se sabe el valor final», precisa.
Una mirada similar tiene Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de la consultora de inversiones inmobiliarias OpenBBK, quien también llama a mirar el valor final del dividendo a pagar.
«Puede haber instituciones con tasas más altas que pueden registrar menores dividendos finales, especialmente en el caso de las mutuarias, que son operadas mayoritariamente por compañías de seguros y reguladas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), por lo que ofrecen seguros con mejores precios», asegura
«Las mutuarias no solo tienen condiciones competitivas, también pueden presentar costos de dividendo teóricamente menores en comparación a los bancos, que actúan como intermediarios de seguros», reconoce.
Condiciones ventajosas
Un análisis elaborado por la consultora OpenBBK revisó el comportamiento actual de la oferta de préstamos hipotecarios en las distintas entidades que operan en el mercado, tomando como referencia mutuos hipotecarios por 2.500 UF y 5.000 UF, para financiamiento del 80% del valor de la propiedad y un plazo de 20 años.
El ejecutivo plantea que las distintas instituciones financieras se mueven en bandas similares respecto a la tasa de interés y el valor de dividendo.
La mutuaria Evoluciona, por ejemplo, está en tercer lugar en los créditos por 2.500 UF.
«Como se trata de una mutuaria, tienden a ser emisoras de los seguros y no intermediarias. Pese a no presentar la tasa de interés más baja, su dividendo está entre los más bajos porque los seguros asociados son más económicos», fundamenta.
En ese sentido, pone énfasis en que el costo real del crédito es aquel que uno paga de manera mensual por el periodo que dura el crédito.
«La tasa es el interés que aplica el banco a la deuda. Pero si los seguros del dividendo son más caros en un banco que en otro, la tasa pasa a ser solo un dato», plantea.
El Banco Itaú informa la tasa más baja, pero su dividendo es el cuarto más bajo.
«La distorsión ocurre en el costo de los seguros asociados al dividendo. Al ser un banco, es un intermediario de los seguros y no un emisor. No obstante, esta entidad queda dentro de las instituciones más convenientes a la hora de contratar un crédito hipotecario», señala Acosta.
Explore el mercado
El especialista aclara que las condiciones de cada banco son muy dinámicas, por lo que también se pueden conseguir mejores resultados negociando con cada entidad.
«Una recomendación es cotizar en la mayor cantidad de instituciones crediticias. Una vez que haya seleccionado las tres más económicas, intente aprobar su crédito en esos bancos o mutuarias y negocie condiciones con los tres, de modo de decidir al final con cual institución firmará su crédito», señala.
«No debe comparar tasa: la tasa es solo un dato referencial. Lo verdaderamente importante es el valor del dividendo en iguales condiciones de monto y plazo del crédito», insiste.
¿Cómo saber qué ingresos requiero para calificar?
«La relación para calificar para un crédito hipotecario siempre se da en el 4 a 1. Por ende, debe multiplicar el monto del dividendo por cuatro y eso le dará el monto referencial de cuánto es lo que debe acreditar de ingresos para poder calificar para ese monto de crédito. Ahora bien, si puede negociar aumentando el plazo del crédito y bajando el dividendo, el monto necesario a acreditar también será menor».
