Las comunas de Santiago, Ñuñoa y La Florida concentran el 55% de las unidades a la venta
Restricciones constructivas en algunas comunas derivan a que los desarrolladores construyan en otros sectores periféricos de la ciudad.
La consultora especializada en análisis de mercado GfK Chile publicó el «Estudio de la Oferta Inmobiliaria del Gran Santiago», que le tomó el pulso a la industria durante los primeros tres meses del año. La tabla que acompaña esta nota muestra la foto actual de unidades disponibles y sus precios promedio. Lidera el listado Santiago Centro, con una oferta de 9.686 departamentos, que corresponde al 23,7%; le sigue Ñuñoa, con 6.527 inmuebles (16%); y en tercer lugar está La Florida, con 6.196 unidades (15,1%).Estas tres comunas son las que concentran el 55% de la oferta. Mucho más atrás están Macul, con 2.390 departamentos; Las Condes, con 1.871; y La Cisterna, con 1854. El primer trimestre del año cerró con 40.918 unidades en oferta, mientras que el cuarto trimestre de 2023 la cifra fue de 41.520 departamentos.
¿Por qué hay tanta oferta en estas comunas? Para Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers Chile, esta mayor disponibilidad responde a las factibilidades que tienen los planes reguladores comunales para construir en altura. Por ejemplo, Santiago ha mantenido una normativa que permite -aun cuando hay limitaciones- el desarrollo de departamentos que concuerdan con la demanda.
«La gente busca unidades de uno y dos dormitorios, con una superficie promedio de 43 metros cuadrados, permitiendo una actividad de construcción de vivienda relativamente regular», señala.
Desde los 90, este sector de la capital se caracteriza por una constante oferta de departamentos.
«Es una comuna que cuenta con buena conectividad, tiene todos los servicios urbanos y concentra muchas fuentes laborales. Esta condición genera una demanda por viviendas, ya sea para arrendar (oportunidad para inversionistas) o para uso propio», plantea.
Gleisner dice que esta acumulación de stock responde al rezago de las ventas. Pero también esta se ha visto afectada por la situación de falta de seguridad, que estaría inhibiendo que más compradores accedan a la comuna.
Perfil residencial
Sobre Ñuñoa, el especialista de Colliers sostiene que la mayor cantidad de unidades disponibles responde a la mayor cantidad de viviendas que se fueron construyendo durante estos últimos periodos y que estaban aprobadas antes de la modificación del plan regulador comunal.
«Se aprobó una modificación que ya no permite desarrollar viviendas en algunos sectores. Ante esto, los constructores compraron terrenos y aprobaron permisos de edificación con la norma antigua. Se hicieron muchos más proyectos que en una situación más tranquila», fundamenta.
Ñuñoa, dice Gleisner, es una comuna muy apetecida por las familias y jóvenes profesionales dada su renovación urbana, perfil residencial y por su amplia conectividad con el resto de la ciudad.
Javier Varleta, manager Geomarketing y Estudios Territoriales de GfK Chile, añade que si bien es la segunda comuna con más oferta, la tendencia de los últimos años es que la cantidad de unidades va a la baja, precisamente por los cambios normativos que se establecieron.
«En 2023 Ñuñoa aprobó un solo proyecto con 58 departamentos», precisa.
¿Podría repercutir en los precios?
«Claro, en la medida que haya menos oferta, mucha demanda y no habiendo proyectos que puedan satisfacer esa necesidad de vivienda, los precios podrían aumentar».
Comuna estrella
En el caso de La Florida, Varleta plantea que su desarrollo responde a la situación misma del mercado.
«Santiago antes era una comuna que tenía mucha densidad poblacional. Empiezan los cambios normativos que favorecieron la construcción en altura y las comunas de la periferia empiezan a crecer; entre ellas, San Miguel, Independencia, Estación Central y Ñuñoa. Pero después, como se implementaron cambios normativos restrictivos, empezaron a crecer las comunas que están en la periferia de ellas. Es ahí cuando aparece el desarrollo inmobiliario de La Cisterna, Cerrillos y La Florida», explica.
Gleisner señala que La Florida, como ninguna otra comuna, ha mantenido un plan regulador comunal concordante con más del 80% de la demanda por departamentos, que corresponde a un o dos dormitorios, de 43 metros cuadrados en promedio.
«Eso ha incentivado la construcción de ese tipo de vivienda», plantea.
¿Qué oportunidades compra ve?
«Las oportunidades se dan para quienes disponen de financiamiento asegurado o de ahorros suficientes. Esa condición permite negociar en la mayoría de los proyectos que están muy presionados para vender. Las chances que se seleccionen deben apuntar a lugares de buen entorno, alta conectividad y de buena arquitectura y construcción. Estas viviendas son las más resilientes en tener buenas rentas y también buena reventa. Las opciones más atractivas están en Ñuñoa, que es un segmento un poco más alto. Pero también en Santiago».
Una mirada similar tiene Varleta: «Hoy es un buen momento para comprar: las inmobiliarias están con súper buenas promociones. Si tiene liquidez, es un error que esté esperando una tasa más baja. Puede comprar ahora con una tasa más alta y después la puede renegociar por una más baja. Como inversión, la oportunidad de compra se da en Cerrillos y La Florida».
