Los hipotecarios suelen ser a plazos más cortos, con tasas más caras y con mayor porcentaje de pie
Cuando están en crisis, es el primer bien que las personas quieren vender. Por eso las instituciones se aseguran de que el cliente tenga los incentivos para pagar.
Cuando se trata de entregar un hipotecario para una segunda propiedad, las instituciones financieras tienen requisitos distintos según el tipo de cliente. Si es un departamento para inversión, los prestamistas suelen ser un poco más flexibles que cuando se trata de una segunda vivienda con fines vacacionales.
«Como no existe un ingreso por concepto de arriendo, la evaluación es más restrictiva. Eso significa que el dividendo de la segunda propiedad va a ser absorbido por los ingresos que la persona percibe», explica Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, firma especializada en asesorías para inversionistas.
Dentro de las evaluaciones de riesgo que hacen bancos y mutuarias, se estima que la cuota de los dividendos no debe superar el 25% de los ingresos del titular del crédito. Por ejemplo, si una persona gana $2.000.000, no puede gastar más de $500.000 en dividendos. Si ya paga $250.000 mensuales por un crédito y va a sumar un segundo dividendo de $250.000, no va a haber ningún problema. Si tiene una cuota mensual de $400.000 y quiere sumar una de $250.000, queda excedido en su capacidad de pago mensual.
«La evaluación de riesgo del banco tiene que ver justamente con la capacidad que va a tener la persona de pagar esta deuda», argumenta.
¿Y de qué manera se asegura el banco?
«Buscan que la persona tenga los incentivos necesarios para que pagar siempre. Pueden pedir una mayor cantidad de pie, entre 25 o hasta 40% del valor de la propiedad. De esa manera, el cliente arriesga sus ahorros o patrimonio personal en esta compra. Y, ante cualquier eventualidad, la persona hará todo lo posible por pagar ese dividendo y no perder ese pie o ahorro que dejó. Ese es el incentivo».
Evaluación ácida
Álvaro Acosta, director ejecutivo de OpenBBK, corrobora que el crédito hipotecario para una vivienda de veraneo tiende a ser más restrictivo que un préstamo para la primera vivienda. Por ejemplo, si consiguió un crédito a 30 años con 90% de financiamiento, con una tasa del 4,5%, es muy probable que el segundo préstamo que le ofrezca el mismo banco sea con una tasa más cercana al 5,5%, con un plazo de 25 años y con un porcentaje de financiamiento menor al 80%.
«En contados casos uno puede lograr las mismas condiciones para una segunda vivienda., más si es para comprarse una segunda casa en algún balneario. En esos casos, el banco hará una evaluación un poco más ácida. Va a considerar que no va a tener un sentido de pertenencia en esa propiedad», argumenta.
¿Y eso por qué?
«Porque hay más riesgo al haber aumentado su carga financiera: creció el monto destinado a dividendos en su presupuesto. Además, cuando una persona está complicada económicamente, la primera propiedad que vende es la segunda vivienda. Hay menos arraigo con esa propiedad. Por eso el banco financia menos monto. Si la persona deja de pagar alguno de los dos dividendos, será el de la segunda vivienda. Si pone más pie se siente más comprometido con pagar bien el dividendo».
¿Y si la persona tiene gran parte de su primera vivienda ya pagada?
«Todo depende del riesgo del cliente. Si alguien está terminando de pagar su crédito y tiene una carga financiera baja en relación a sus ingresos, lo más probable es que el banco lo califique bien y le dé buenas condiciones. Distinto es el caso de un cliente joven, que ya está medio topado con su primer crédito. A este perfil no le van a otorgar buenas condiciones».
Calderón insiste en que el criterio más importante es que la suma de las cuotas hipotecarias -la antigua y la nueva- no deban superar el 25% de sus ingresos.
«Una persona podría dar un mayor pie y de esa forma bajar su cuota del dividendo. O negociar una mejor tasa: en noviembre han llegado a promedios de 4,5% y se prevé que sigan bajando», plantea.
¿Qué pasa con personas que ya no son tan jóvenes, que tienen entre 50 y 60 años?
«El cliente debe evaluar el plazo. Si tiene 60 años, no le van a dar más de 15 años de plazo (la edad de salida de un crédito es de 75 años, a veces hasta 79). Y cuando el plazo es menor, el dividendo queda más alto. Y si la cuota mensual queda más alta, es más difícil lograr que toda el dividendo no supere el 25% de sus ingresos, que es el criterio más importante al obtener un préstamo».
«Si una persona con este perfil quiere sacar un segundo crédito, puede que le convenga hacer un refinanciamiento de su primer crédito hipotecario, de tal manera que su cuota quede con un valor más bajo. O la segunda opción es sacar un crédito hipotecario con fines generales, que le puedan prestar hasta 70% o 75% en base a lo que está pagado. Es un camino viable».
Otras opciones
Cristián Lecaros, fundador de Inversión Fácil, dice que quienes tiene su primer crédito hipotecario con una mutuaria tienen menos dificultades.
«El problema es para alguien que tiene un crédito hipotecario vía banco. No así con las mutuarias, ya que la deuda no aparece en el sistema financiero hasta el año siguiente. La persona tiene que armar una estrategia de compra y que tiene mucha relación con que esa vivienda idealmente tenga patrimonio. Lo ideal es dejarla en arriendo, cosa que no pasa siempre, ya que muchos la usan como una vivienda de vacaciones», profundiza.
En ese sentido, sugiere optar por el financiamiento a través de una mutuaria. O bien, complementar renta con su pareja, de ese modo pueden justificar mayores ingresos.
