Datos de Colliers Chile indican que solo el 27% de ellos puede comprar una vivienda
Si en 2010 había que ganar $660.000 mensuales para comprar un departamento de 40 metros cuadrados, hoy se requiere un sueldo de$2.380.000.
Un análisis de la consultora inmobiliaria Colliers Chile detectó que los profesionales sub35 están complicados con el financiamiento hipotecario. Sus datos revelan que en 2009, 53% de los jóvenes menores de 35 años podían comprar una propiedad. Sin embargo, en 2022 ese porcentaje disminuyó a 27%, registrando una variación negativa del 49%.
Para Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la consultora, son muchas las variables que afectan a este segmento. Una de ellas responde a la mayor exigencia bancaria por las actuales condiciones de la economía.
«Hoy las entidades están pidiendo el pago en efectivo del 20% o 30% de pie al momento de la compra de una vivienda. Años atrás había mayor flexibilidad. Una segunda causa tiene que ver con los ingresos: la tradición era que el dividendo podría ser hasta un tercio de los ingresos y hoy no pasa del 25%», cuenta.
Otra causante es el alza de las tasas de interés, luego del golpe que significó para la economía los retiros de los fondos de pensiones, lo que desató la inflación y luego, el encarecimiento del crédito. En la tabla que acompaña esta nota se puede ver la variación entre 2010 y 2023 y 2019 y 2023.
«El dividendo mensual que se paga ha subido -medido en UF entre 30 y 40%, y medido en pesos, cerca del 80%-, lo que exige una renta más alta para comprar el mismo bien que hace algunos años», puntualiza Gleisner.
Por otra parte, los precios de las viviendas -si se comparan unidades similares de 2009 al 2023- han subido en más de 100%.
«Es decir, el mismo departamento hoy vale el doble de lo que costaba hace 13 años», plantea.
A su vez, las remuneraciones -medidas en UF en el mismo periodo- no han subido al mismo ritmo.
«Esto obliga a que las personas deban optar por el arriendo, con una perspectiva de compra que se aleja mucho de sus posibilidades financieras», acota.
Ingresos fijos y variables
Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de la consultora OpenBBK, concuerda en que la reducción del monto del valor de la propiedad financiado por los bancos, el aumento de las tasas de interés y el alza del precio de las propiedades han generado este escenario adverso para que menos personas accedan a una propiedad.
«A muchos jóvenes le es difícil ahorrar millones de pesos para el pie. Además, los plazos de los créditos se redujeron de 30 a 25 años, incluso a 20 años. Si el plazo es mayor, menor será el dividendo. Pero como el plazo es menor, mayor es el monto del dividendo, por lo que la persona o el grupo familiar debe ganar más dinero para calificar para un dividendo más alto», revela.
¿Cuánto debe ganar un joven para comprar una vivienda?
«Todo depende de su perfil. Una persona que esté con contrato laboral -ingresos fijos- debe acreditar un ingreso mensual cuatro veces más que el valor del dividendo. Los ingresos variables se castigan entre 20% y 30%, por lo que el trabajador independiente necesitará acreditar al menos cinco veces más que el valor del dividendo para calificar».
¿Por ejemplo?
«Por un crédito de 1.000 UF a 25 años, con un dividendo de $210.000, debe acreditar un ingreso fijo líquido de $850.000. Pero si son ingresos variables, necesitará acreditar un promedio líquido de $1.250.000. Este ingreso variable debe ser sostenido en los meses anteriores para que sea bien evaluado. Y si el crédito es del 70% del valor de la propiedad, debe contar con un pie de 430 UF y de 250 UF si es que le financian el 80%».
¿Antes había más chances?
«Desde el regreso de la democracia, Chile se consolidó como el país más mateo de Latinoamérica. Venía mostrando crecimientos económicos promedio anuales del 5%, lo que es mucho para un país que hace 50 años era uno los más pobres de la región. Se consolidó un modelo que trajo mucha inversión local y extranjera, lo que produjo bastante dinero para muchos mercados, incluyendo el inmobiliario. Contaba con una economía estable que favorecía el financiamiento de créditos de largo plazo. Pero hoy el escenario es totalmente distinto: hay escasez de inversión e inestabilidad política económica».
Era mucho más estable la economía…
«Sí. De hecho, algunos bancos financiaban hasta 100% del precio de compra de las propiedades e incluso a los clientes se les podía incluir un auto cero kilómetros en el mismo crédito hipotecario. Esto significaba que los cotizantes no necesitaban poner pie para comprar la primera vivienda. A su vez, hace 20 años un banco podría ofertar a sus clientes un crédito hipotecario con hasta 40 años plazo, lo que reducía un dividendo en casi 20% comparado con un crédito a 25 años».
¿Cuánto han caído las transacciones en este rango etario?
«Las transacciones han caído en casi 50% en los últimos diez años. Los dividendos cada vez son más altos y difíciles de pagar. Por consiguiente, es difícil calificar como pagador de ese crédito para el banco».
