Tras el estallido, la zona bajó sus precios y pasó a tener un foco más mixto
Estudio de mercado muestra la evolución del área, la que anotó una caída de 70% de las ventas.
A fin de mes se inaugurará oficialmente la cara de la nueva plaza Baquedano: sin su clásica rotonda, se dará vida a un nuevo sector cívico, más árboles y áreas verdes y senderos peatonales. Con ello, se marca el fin de un periodo complicado para el sector que partió con el estallido, y que hoy ha vuelto a revivir.
«La remodelación de Plaza Baquedano es una señal muy relevante desde el punto de vista urbano y simbólico, y sin duda contribuye a recomponer la percepción del sector. Sin embargo, no se trata de volver a lo que era antes, sino más bien de iniciar una nueva etapa porque el barrio cambió en su composición de demanda, en su oferta inmobiliaria y en su relación con el espacio público. Hoy el sector se reconfigura con un perfil más mixto, donde conviven residentes permanentes, inversionistas y usos culturales y comerciales renovados», comenta Fabián García, director general Tinsa.
«La remodelación no es un cambio estructural en términos de infraestructura, pero sí ordena flujos, mejora la accesibilidad y, sobre todo, marca la presencia activa del Estado en un lugar que había quedado asociado a períodos de deterioro», detalla Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers Chile.
La zona ubicada entre las comunas de Santiago Centro y Providencia, en el eje de las calles Santa Rosa, Santa Isabel, Salvador y la Alameda- Providencia por el Norte, con estaciones de metro, fuerte desarrollo de transporte público, polo de servicios y comercios, ha vivido su propia transformación tras ser el epicentro de las largas manifestaciones sociales a fines de 2019 e inicios de 2020 y que terminó por ahuyentar el perfil de lugar para vivir a uno mixto, atrayendo más adelante al segmento inversionista.
Brusco ajuste
«Antes del 2019 era uno de los polos residenciales más dinámicos del área central: entre 7 y 9 proyectos en competencia, ventas cercanas a las 100 unidades trimestrales, con segmentos medios-altos en vivienda nueva y altos en vivienda usada, particularmente hacia el sector de Bellas Artes», indica García. No obstante, tras el estallido social, el ajuste fue abrupto.
«Las ventas trimestrales cayeron cerca de un 70%, llegando a niveles del orden de 30 unidades por trimestre. Sin embargo, los permisos de edificación otorgados entre 2016 y 2018 siguieron su curso, lo que incrementó el número de proyectos activos hasta cerca de 13 en 2020, deteriorando fuertemente la velocidad de venta, que cayó a menos de una unidad mensual por proyecto», dice.
Los residentes o potenciales compradores escaparon y los precios también cayeron. Al primer semestre de 2020, las propiedades alcanzaron un peak en su precio promedio de 4.428 UF, no obstante, desde ahí empezó a caer hasta los 3.385 UF en 2021.
«La gente cuando no quiere vivir ahí, se va, vota con los pies. Si no se logra atraer a personas que lleguen ahí, el precio es la manera de ajustar, por lo tanto, la baja de precio no es sino un reflejo de las preferencias de las personas», indica Santiago Truffa, académico del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes.
García indica que se «produjo una contracción abrupta de la demanda y un aumento relevante de la oferta, ese descalce obligó a ajustar precios para poder absorber stock. En ese proceso, se atrajo a nuevos residentes y a inversionistas, pero como consecuencia del ajuste».
No obstante, el valor del metro cuadrado no dejó se subir. «El mercado se adaptó reduciendo el tamaño de las unidades. Al disminuir las superficies promedio, el ticket total se hizo más accesible. Es una estrategia habitual en contextos de restricción de demanda: se ajusta el producto para sostener la viabilidad económica del proyecto sin castigar completamente el precio del suelo ni los costos de construcción».
Desde fines de 2021 el sector poco a poco empezó nuevamente a evolucionar y al final de 2025, las viviendas nuevas superaron nuevamente las 4.000 UF, con 90 unidades trimestrales vendidas.
«El precio puede recuperarse antes que el flujo de compradores, porque el valor incorpora expectativas, especialmente en zonas con alta accesibilidad. Sin embargo, mientras la zona no demuestre continuidad en seguridad y uso urbano sostenido, el mercado no la considerará plenamente consolidada. Si esa variable se mantiene estable y la actividad comercial y residencial retoma continuidad, entonces sí podría convertirse nuevamente en un polo atractivo», detalla Correa.
Percepción positiva
Daniela Salazar, gerente Comercial Valuations de Tasaciones en Colliers, indica que no es volver atrás, sino que el sector vive un proceso de reconversión urbana similar a lo que vivió Madrid con Madrid Río: «Un eje dominado por la infraestructura dura y el tráfico fue transformado en un parque urbano que reconectó barrios y cambió por completo la percepción del sector. La recuperación total se consolida cuando el espacio público se usa de forma sostenida y la percepción positiva se mantiene en el tiempo».
Añade que es un sector que, de todos modos, no ha perdido su fortaleza: «En Este tipo de entorno atrae principalmente a jóvenes profesionales, estudiantes, arrendatarios y personas que valoran la vida urbana intensa, la cercanía a servicios y el acceso a transporte. Es un barrio que conecta con quienes buscan ciudad más que un modelo residencial tradicional».
