Análisis de Toctoc analizó precios de venta y arriendo, además de la superficie ofrecida
Los más chicos están en Estación Central, Independencia y La Cisterna, con 31 metros cuadrados. En Providencia y Las Condes promedian 45 metros cuadrados.
Daniel Serey, gerente de estudios de esta compañía, cuenta que en la última década, aunque se profundizó en los últimos cinco años, la oferta de este tipo de unidades se ha concentrado en comunas que cuentan con ciertas características como un buen nivel de servicios, alta conectividad y líneas de Metro y que tenga vida nocturna, que son los atributos que demandan los hogares de jóvenes y profesionales que recién se están insertando en el mercado laboral.
«Esto ha incentivado a que las inmobiliarias construyan unidades pequeñas para esta demanda, particularmente en comunas como Santiago y Ñuñoa. Pero en los últimos dos años o tres años el sector de Bellavista de La Florida está teniendo mucho auge por los universitarios. Y eso ha hecho que los desarrolladores levanten proyectos», profundiza.
El análisis también reveló que las unidades más pequeñas se encuentran en comunas como Independencia, Estación Central y La Cisterna, con unidades que promedian los 31 metros cuadrados. Para Serey, ello responde a una situación de mercado.
«Son también las comunas con los precios de arriendo más bajos. En el caso de Independencia, es una comuna que tiene pocos servicios, mientras que Estación Central tiene problemas de seguridad. La Cisterna está más lejos. La forma que tienen de incentivar es haciendo estos departamentos mucho más chicos y baratos. El arrendatario está dispuesto a pagar un alquiler más reducido pese a que el departamento es mucho más chico», admite.
¿Hay un límite legal respecto al tamaño de este tipo de unidades?
«No hay ninguna normativa legal respecto a la construcción de departamentos: es la demanda la que regula. Aunque sí la hay a nivel de subsidios. La norma establece que un departamento debe tener 55 metros cuadrados a lo menos para poder aplicar».
¿Y qué es lo más chico que se ve?
«En Chile, en general, nadie compra un departamento bajo los 22 metros cuadrados: no estamos acostumbrados a vivir así. Se pueden construir, pero va a ser difícil venderlos, porque los arrendatarios no van a arrendar si hay una oferta más grande por el mismo precio. No hay demanda para este tipo de unidades. En general se construyen departamentos de entre 28 y 35 metros cuadrados, que es el 90% de la oferta. Menos que eso es muy raro que exista. Quizás estudios, que tiene la cocina y habitación juntas».
Las Condes cuenta con la superficie más grande en relación con los arriendos, con 44 metros cuadrados en promedio. Y en venta figura Providencia, con 46 metros cuadrados.
«Son departamentos bien arrendados, pero son mucho más caros: cuestan entre $700.000 y $1.000.000. Las personas que arriendan exigen más espacio. Por eso son unidades con terraza, que tienen los espacios separados, cocina, living comedor y pieza aparte con un baño», describe.
Inversionista hormiga
Serey reconoce que quienes mayormente compran departamentos pequeños hoy en día son inversionistas.
«Como a los hogares jóvenes les cuesta conseguir un crédito hipotecario, optan por el arriendo, generando una demanda garantizada. Pero también lo hacen algunos jóvenes que recién parten trabajando. Viven dos o tres años y luego se cambian a un lugar más grande, dejando la propiedad más chica como inversión», cuenta.
Cristián Lecaros, fundador de la empresa Inversión Fácil, concuerda en que la mayoría de los compradores son inversionistas.
«El desarrollador sabía que el principal cliente de estas comunas iba a ser el inversionista hormiga, que son esos compradores que buscan uno, dos o tres departamentos pequeños y con arriendos económicos. En muchas de estas comunas se desarrollaron departamentos tipo estudio, un dormitorio y un baño, dos dormitorios y algo de tres, pero en general todos saben que los más pequeños son el formato más vendido y rentable», señala.
«La mayoría de los proyectos levantados (en el caso de Santiago, Ñuñoa y La Florida) fue pensada en absorber la demanda del inversionista hormiga. El inversionista reconoce que la gente quiere vivir en lugares seguros, con más seguridad y conectividad».
¿Hay inversionistas hormiga en Las Condes?
«Sí, pero son los menos. En Las Condes es menos rentable la inversión por metro cuadrado. Son mucho más rentables los departamentos en La Cisterna».
