Tácticas para captar clientes incluyen evitar visitas a las viviendas en horas de comida, por el olor
Antes de la pandemia los departamentos se alquilaban en una semana, pero ahora tardan cerca de tres meses en encontrar ocupantes.
Estación Central, la que hace 12 años era la comuna estrella de los inversionistas inmobiliarios, hoy atraviesa una crisis de arrendatarios. Continuadores del boom de Santiago Centro, los barrios aledaños a la Alameda vieron crecer año tras año los proyectos de enormes edificios que atrajeron compradores de departamentos de uno o dos dormitorios que pensaban financiar sus dividendos con la renta. No había plan regulador, los precios eran más bajos que en Santiago y se pensaba que la demanda estaba asegurada. Funcionó bien hasta que el barrio se saturó de departamentos vacíos.«Entre 2016 y 2017 llegó mucha inmigración a Chile (especialmente profesionales venezolanos) y los inversionistas compraban hasta diez departamentos. Es una comuna céntrica, con buena conectividad, líneas de Metro y comercios. Era la mezcla perfecta para invertir», resume Pedro Páez, team leader de Re/Max Advance.
Después de la pandemia el escenario cambió drásticamente. Los primeros ocupantes extranjeros se fueron a Estados Unidos y desocuparon los departamentos, pero en su reemplazo llegaron inmigrantes que ingresaban por pasos no habilitados. Arrendaban los departamentos y se instalaban más personas de las que cabían.
«La mala inmigración se radicó en diferentes sectores de la comuna. Uno de ellos es Toro Mazote, que es una zona donde ha crecido mucho la delincuencia», añade Páez.
Cristián Garrido, broker de SyS Chile Propiedades, confirma que desde la pandemia muchos propietarios empezaron a dejar las propiedades.
«Muchos chilenos deciden cambiarse por la delincuencia, la droga y por un tema de costumbres de vida», se lamenta.
Según datos de la plataforma Portal Inmobiliario, los departamentos para arriendo subieron 26,7% en el último año. El primer trimestre de 2023 había 3.822 unidades en oferta, mientras que en el mismo periodo de 2024 se contabilizaron 4.844 ( ver tabla ).
«De noche, la calle María Rozas, donde se levantaron los primeros guetos verticales (edificios de 30 pisos con 50 departamentos por nivel), es como andar en un persa, está llena de ambulantes. Eso ha molestado mucho a la gente que vive en esos edificios y también a los que viven en el entorno», confidencia Garrido.
Antes de la pandemia, los departamentos se arrendaban en una semana, pero por estos días se han tardado hasta tres meses.
«Económicamente eran asequibles, pero hoy cuesta encontrar arrendatarios. Hay comunidades en que nos demoramos mínimo un mes, pero hay otras en que tardamos tres. Todo depende del sector, hay sitios más peligrosos que otros», señala.
¿Por ejemplo?
«Las propiedades que están hacia el norte de la Alameda no cuesta arrendarlas, hacia el sur cuesta más».
¿Y las ventas?
«También están bastante lentas. En vez de comprar en Estación Central, la gente prefiere hacerlo en Santiago Centro por el mismo valor. La gente no quiere invertir en propiedades que están teniendo problemas. En una comunidad donde tengo departamentos en venta los mismos vecinos le pegaron al conserje porque no había estacionamiento de visita».
¿Están bajando los precios?
«No es que bajen los valores porque sí: a los propietarios no les queda otra. La mayoría de mis inversionistas no quiere comprar nada en Estación Central hasta que se regularice el tema».
El precio de arriendo, también según Portal Inmobiliario, bajó 12,1% en un año.
Sus estrategias
Los corredores se han puesto creativos para captar clientes. Garrido, por ejemplo, muestra las viviendas fuera de los horarios de comida.
«Evitamos las horas de almuerzo y de cena, ya que los edificios se pasan a olor a comida y eso molesta», confidencia.
Páez menciona que hay edificios tan densos que usan torniquetes para controlar el ingreso, entonces deben evitar la hora en que los residentes vuelven de sus trabajos.
«Si los torniquetes se ven en plena acción (con muchas personas ingresando), la gente desiste automáticamente. También es importante ir en los horarios en que no hay fila para utilizar el ascensor ni en horarios con mucho ruido», afirma.
La tormenta perfecta
Desde el municipio, el alcalde Felipe Muñoz dice que los megaedificios, levantados en la administración anterior y cuando no había plano regulador, se conjugan con una migración descontrolada para formar «una tormenta perfecta».
«Solo en las tres primeras cuadras de Toro Mazote, desde la Alameda hacia el norte, se han entregado 4.000 unidades de departamentos. Siendo conservador en la cifra, ahí viven al menos 16.000 personas en un espacio muy reducido», revela.
Eso explica, por ejemplo, el enorme déficit de servicios y de espacios públicos, con consecuencias muy negativas en materia de seguridad.
«Hemos desarrollado estrategias de control del comercio ambulante, además de clausuras de casas colectivas y discotecas, allanamientos y decomisos. Solo durante los últimos seis meses se han allanando 66 inmuebles y detenido a 86 personas», señala.
«El modelo de desarrollo urbano que se dio durante la gestión anterior, en conjunto con la industria inmobiliaria, nunca puso en el centro a las personas. Solo buscó maximizar ganancias con un modelo orientado al arrendamiento más que a contribuir a la consolidación de barrios residenciales», sostiene.
