En el 2024 se registraron 7.766 casos en el Gran Santiago, un 21% más respecto al 2023
Se trata de proyectos que salieron a la venta en un momento en que las tasas hipotecarias estaban más bajas y en donde muchos contaban con su precalificación crediticia.
Distintas son las razones por las que las personas se retractan de la compra de un inmueble. Una de las causas que más se repite es que el banco no les otorga el financiamiento respectivo. También puede ser porque el dividendo les quedó en una cuota mucho más alta de la que esperaban y por eso declinan de la decisión de comprar. O bien, prefieren invertir en otros mercados más rentables.
Un estudio de Toctoc (ver tabla) mostró cómo varió el nivel de desistimientos entre los años 2023 y 2024, dando cuenta que durante el ejercicio anterior creció en un 21% la cantidad de personas que decidieron no concretar la compraventa, con 7.766 desistimientos contabilizados. las comunas que registraron la mayor variación -respecto al 2023- fueron Quinta Normal, con un 481%; Cerrillos, con 178%; y Las Condes, con un 114%.
El contexto
Daniel Serey, gerente de estudios de esta plataforma, asegura que más de la mitad de estas renuncias que se registraron durante el 2024 ocurren porque muchos clientes -que adquirieron inmuebles que salieron en venta entre 2020 y 2021- no les otorgaron el crédito para financiarlo. ‘Se trata de proyectos que el año pasado terminaron obra, que es el momento en que se debe realizar la escrituración'. Antes de aventurarse en la compra de una propiedad, los clientes deben realizar una respectiva preevaluación crediticia. En esos momentos, las tasas de los bancos estaban mucho más bajas, bordeando entre el 2 y 3%, respectivamente, por lo que muchos calificaban.
Lo que ocurrió es que pasaron los años y la situación económica del país era totalmente distinta: con tasas más altas y una UF más elevada, además de condiciones más restrictivas de financiamiento. ‘Muchos no pudieron ejecutar su préstamo. A varios el salario ya no les alcanzaba para poder endeudarse por el crédito hipotecario que necesitaban. Y en el 2024 se vio mucho más, dado que muchos de estos proyectos que nacieron en esos años ahora terminaron sus obras', explica.
Quinta Normal, Cerrillos y Las Condes fueron las que registraron la mayor variación.
‘Quinta Normal y Cerrillos crecieron mucho en proyectos. Desisten más, pero también hay más edificios. Y en Las Condes se debe más a causas económicas: quizás es gente que perdió su pega y no calificó. La situación se complicó para varios que habían promesado hace un par de años'.
Mercado restrictivo
‘Con una economía inestable, como lo es hoy la economía chilena, y con la tasa de desempleo casi igual que en el 2023, aprobar un crédito hipotecario es una tarea muy difícil', lamenta Álvaro Acosta, director ejecutivo de OpenBBK.
¿Cuál es el problema?
‘Hay muchas inmobiliarias que cierran promesas de compraventa para sus futuros proyectos sin considerar que el cliente puede calificar o no para el crédito. Entonces, cuando llega el momento de ejecutar la compra, el cliente se encuentra con la aventura de aprobar un crédito hipotecario en condiciones mucho más restrictivas que las que teníamos hasta el año 2019', visualiza. Añade que el incentivo de hacerlo así es porque las inmobiliarias cuando ofrecen estos proyectos -que están en blanco o en verde- reciben ingresos por concepto de reserva, que quedan para el proyecto. ‘Pese a que los clientes no consiguieron aprobar un crédito hipotecario, igual no es causal para eximirlos ante la promesa firmada.
El dinero que abonaron durante la construcción no es devuelto por parte de la inmobiliaria (algunos tienen multas asociadas que alcanzan al 20% del valor del proyecto)'. Una opinión similar tiene el doctor en Business Administración Santiago Truffa, académico del Ese Business School de la Universidad de Los Andes. ‘A algunos no les alcanzaba con lo que ganaban u otros estaban sin empleo. Los desistimientos se deben a las malas condiciones económicas y financieras por parte de las personas'.
Situación 2024
Mientras que el ejercicio anterior las comunas con mayor nivel de desistimientos fueron La Florida, con 1.200 casos; Santiago, con 1.037; y Ñuñoa, con 938 ceses de promesas. ‘La Florida es uno de los ejemplos íconos de este fenómeno que sucede, especialmente en el sector de Américo Vespucio, Vicuña Mackenna, y Departamental. Se empezó a construir mucho en 2020, se vendió muy bien, pero ahora a muchas personas les cuesta conseguir el crédito', detalla Serey. ‘Santiago es un mix. Hay hogares que desistieron porque no calificaban. Pero también hay muchos inversionistas que se arrepintieron y quisieron comprar en otras comunas, como La Florida, que tiene una velocidad de arriendo mucho mayor. Varios vieron que el arriendo en este sector no estaba tan dinámico. O quizás vieron ofertas en el mercado usado con mejores precios', precisa el analista.
¿Y Ñuñoa?
‘Se repite lo mismo. Muchos proyectos de 2020 que ahora sus clientes no pueden acceder a un préstamo'.
