Detalle del valor para casas y departamentos en el Gran Santiago, separado por número de dormitorios
Especialistas explican que hay que comparar unidades de tipología similar porque el costo es más alto en propiedades pequeñas.
Rebajas de hasta el 20% del valor de la propiedad, una gift card con algunos millones para amoblar el nuevo hogar, la posibilidad de pagar el pie en 70 cuotas. La avalancha de promociones para comprar una casa o un departamento en el evento Black Inmobiliario -que dura hasta el miércoles- puede confundir a un comprador tentado. Para ellos y para quienes quieren embarcarse en un negocio, especialistas cuentan que existen fórmulas para determinar si el precio es realmente un descuento y que vale la pena.
La opción rápida es buscar proyectos similares en venta en el sector elegido para hacer una primera comparación de los valores.
«Existen muchas plataformas de búsqueda de propiedades que permiten conocer las ofertas de venta de departamentos, casas y locales comerciales. Hay que revisar la información del entorno cercano al inmueble que te interesa adquirir para conocer qué se ofrece, a qué precio, qué características tienen esas propiedades y cuál es su superficie. Hay que analizar entre cinco y diez opciones para hacer una buena comparación», explica Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la empresa Colliers.
Una excelente referencia es comparar el precio final con el valor promedio del metro cuadrado por comuna. El comprador debe dividir el precio publicado en UF por la cantidad de metros cuadrados que tiene la propiedad. Ese dato luego se contrasta con el valor del metro cuadrado en UF de cada producto en la comuna respectiva. La tabla que acompaña esta nota tiene los valores actualizados de casas y departamentos según el número de dormitorios y su ubicación.
«Sirve tanto para detectar unidades sobrevaloradas como las que están realmente en oferta. El valor del metro cuadrado de una comuna o sector es una referencia útil para saber si el precio de una propiedad está dentro de lo razonable», detalla Sergio Barros, director ejecutivo de la compañía Enlace Inmobiliario.
Los analistas inmobiliarios indican que solo si el precio está por debajo el valor promedio del metro cuadrado es una oportunidad atractiva.
«El precio debería estar por debajo del valor del mercado, en general ya se considera bueno cuando está entre 5% y 10% menos. Y ya con 20% menos podríamos decir que es una oferta excelente», detalla María José Hodgson, subgerente de Bet4Home.
Coincide Barros: «Si el precio está 10% por debajo del promedio del sector, es una buena oferta que vale la pena analizar. Si llega al 15% o más, mejor. Es importante revisar si el precio incorpora adicionales como estacionamiento, bodega o equipamiento en cocina porque a veces se debe invertir varios millones más en este tipo de extras».
Daniel Serey, gerente de Estudios de Toctoc, añade que hay que tener la precaución al elegir las viviendas a comparar.
«El precio por metro cuadrado solo sirve como referencia si se compara con unidades de tipología similar, ya que tiende a ser más alto en propiedades más pequeñas. Por ejemplo, en un edificio de Las Condes, un departamento de un dormitorio y un baño puede superar las 115 UF, mientras que uno de tres dormitorios y tres baños bordea las 90 UF», señala.
Se puede regatear
Aunque la costumbre de pedir una rebaja en el precio de una vivienda se da más en propiedades usadas, lo cierto es que también se puede intentar para una propiedad nueva.
«Cuando el comprador está dispuesto a entregar una parte importante al contado o cuando se trata de vender unidades de entrega inmediata de difícil movilidad, las inmobiliarias están dispuestas a conversar condiciones y entregar beneficios extra para cerrar la venta», detalla Hodgson.
Serey dice que mientras más alto el pie, mayor poder de negociación.
«Cuando se requiere financiamiento adicional o facilidades de pago, es más difícil acceder a descuentos significativos», explica.
Gleisner señala que nunca hay que bajar los brazos, hay que hacer siempre el esfuerzo de bajar el precio.
«Mientras mayor sea la presión que tiene el vendedor por vender, más fácil será obtener algún beneficio adicional», sentencia.
