A través de una cadena televisiva, el Presidente José Antonio Kast valoró los principales puntos de su Plan de Reconstrucción Nacional, aprobado por el Congreso y cuyas medidas comenzarán a regir una vez que supere los últimos pasos administrativos y en el Tribunal Constitucional.
Además del énfasis en temas de seguridad (ver discurso completo en https://s.lun.com/lunw5h), Kast reiteró algunas medidas incluidas en el proyecto que van en beneficio de empresas, como el fin de la doble tributación y la urgencia a los permisos que demoran la inversión, y también a las personas, como la exención de Contribuciones para mayores de 65 años, y la exención «de IVA, durante 12 meses, a las viviendas nuevas, para que 100 mil familias que lo necesitan puedan acceder a un hogar» (ver recuadro).
Carlos Smith, economista del Centro de Investigación de Empresa y Sociedad CIES UDD, analiza y proyecta los alcances de esta medida. «Lo primero es que se trata de una exención transitoria y opcional del IVA a la primera vivienda nueva. Es un período acotado y la primera enajenacion, es decir, primera venta».
¿Cuál es el objetivo?
«Es para vender el stock existente. No es para gatillar una construcción nueva, es una política de desestockaje. Hay que entenderla de esa manera. Recordemos que este IVA se instaló el 2014 y eso elevó los precios más o menos un 12% y eso porque si bien el IVA es de 19%, lo que grava IVA es el valor de la construcción, no el terreno, y como el terreno es un peso más o menos importante en el precio final, entonces la incidencia es menor».
¿Ahora se traspasará esa rebaja al comprador?
«Una parte importante, pero no los 12 puntos completos. Esto siempre ha sido así, en general los impuestos se traspasan entre ambos, comprador y productor. En este caso, hay un incentivo fuerte a que sea más favorable al comprador, que sea una baja en el precio. Eso es porque como hay una cantidad importante de viviendas sin comprador, más de 100 mil, hay un exceso de oferta, una inversión paralizada, que no se venden, entonces la competencia entre inmobiliarias empuja ese benefico hacia el comprador. Porque quién tiene menos poder de negociación hoy día: el vendedor, entonces va a tener un incentivo mayor a bajar el precio, hacer ofertas para que esa casa se vaya».
¿Qué cosas hacen que no sea completo ese traspaso?
«Tres cosas: Uno, que el vendedor pierde el crédito fiscal, es decir, en simple, la constructora deja de recuperar el IVA que pagó por sus insumos, cemento, fierro, servicios. Ese IVA se le convierte en costo. El que se acoja a esta exención, no puede acogerse a la devolución del IVA y al convertirse en costo, el beneficio neto no es del 12%, es bastante menos. Lo segundo es que la exención es opcional, y por lo tanto la inmobiliaria se acoge solo cuando le conviene, es decir cuando el beneficio supere la pérdida del crédito fiscal. Nadie te va a regalar ese margen. Y lo tercero es ver qué va a pasar con la demanda, porque cuando se anunció que esta opción podía pasar, que estaría en el plan del gobierno, se pararon las ventas, entonces hay una demanda latente que está esperando que esto esté promulgado. Si esa demanda se dispara, entonces el aumento rápido y fuerte de la demanda puede generar que los precios tiendan a subir, por lo tanto de alguna manera neutraliza parte de la baja. Es lo típico de estas vacaciones tributarias».
¿Qué traspaso real proyecta usted?
«Un traspaso efectivo al comprador en torno de 2/3 del benefico bruto, es decir, entre un 6 y 8% de rebaja real, y eso en proyectos con stock más antiguo. Va a haber diferencias entre distintos proyectos, claramente, y la urgencia por vender es la que va a mandar».
¿Qué ganan las constructoras?
«La constructora decidirá si se mete o no, si compensa, y el verdadero premio no es el margen, sino la liquidez, no tener esa inversión parada, sino que se convierta en billetes, y eso le servirá para pagar dedudas bancarias, mover proyectos que están detenidos , etc.».
¿Y el comprador?
«Un precio 10 % menor tiene efectos concretos en el crédito hipotecario, baja el pie exigido y baja el dividendo mensual. Eso mejora la relación deuda-ingreso y permite que más personas puedan calificar para un crédito, que es uno de los grandes problemas que tiene el mercado, que tiene que ver con los bancos: ahí está el cuello de botella real. Y es por este canal que esta medida se convierte de demanda potencial en demanda efectiva. Ahora, si el banco no presta, el descuento no sirve de nada. Por eso esta medida rendiría mucho más si va acompañada de un subsidio a la tasa hipotecaria, y que las tasas también empiecen a bajar. Eso podría ayudar mucho».
¿Y qué aporta en una reactivación más general?
«Se vende stock, las inmobiliarias recuperan su caja, pagan deuda, reinician proyectos, y la construcción es muy intensiva en mano de obra. Reactiva el empleo y eso activa sectores que han sido muy golpeados, personas con menos calificación, por ejemplo, y eso mejora también la confianza. Hay un efecto multiplicador por todos lados, se vende más cemento, fierro, madera, servicios, es un efecto liqudez de segunda vuelta. Pero también hay riesgos…».
¿Cuáles?
«El efecto anticipación (los agentes modifican su comportamiento antes que un cambio sea oficial) o cliff (consecuencias negativas cuando se retiran los estimulos o subsidios). Buena parte de las ventas serían compras que igual se iban a hacer, solo adelantadas, por lo tanto en el mes 13 el mercado podría desplomarse, por eso hay que estar atentos a lo que podría pasar en ese minuto».
