La medida de la Ley de Reconstrucción comenzará a regir el 1 de diciembre, pero 28 inmobiliarias ya anticipan el beneficio
La exención durará un año y no se aplicará a todas las propiedades. Expertos explican cómo funciona y si conviene comprar ahora o esperar hasta diciembre.
La compra de una vivienda nueva podría resultar más barata a partir del próximo 1 de diciembre. Ese día comenzará a regir la exención del IVA para determinadas casas y departamentos, una de las medidas contempladas en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, que busca reactivar el sector inmobiliario. El beneficio estará vigente durante un año, pero no todas las propiedades podrán acogerse y tampoco significa que sus precios bajarán automáticamente un 19%.
El otro hecho es que varias inmobiliarias decidieron adelantarse mediante promociones porque la ley les permite recuperar el IVA en ventas que se hayan realizado desde 22 de abril de 2026, fecha en que ingreso a tramitación la iniciativa legal. Según Nicolás Palma, gerente senior de Mercado Libre Inmuebles, a tres semanas de entrar en vigencia la medida en Portal Inmobiliario ya hay 28 inmobiliarias y 41 proyectos que ofrecen este beneficio, con rebajas que pueden representar un ahorro importante para los compradores (ver recuadro).
Pero, ¿qué viviendas califican en esta eliminación del IVA?, ¿por qué la rebaja no equivale al 19%? y ¿conviene comprar ahora o esperar hasta diciembre? acá van cinco preguntas para entender cómo es su funcionamiento.
1.-¿Todas las viviendas nuevas podrán comprarse sin IVA?
No. Para acceder al beneficio la propiedad debe cumplir tres condiciones. Primero, contar con recepción municipal definitiva, total o parcial, otorgada antes del 17 de octubre de 2026, fecha que se publicó la ley. En palabras simples, debe tratarse de una vivienda terminada y aprobada por la municipalidad dentro de ese plazo.
Segundo, debe ser su primera venta, es decir, que el comprador la adquiera directamente de la inmobiliaria. Y tercero, la empresa debe decidir acogerse a la exención, porque el beneficio es voluntario. Por lo tanto, los departamentos en verde o en blanco que todavía están en construcción quedan fuera. Tampoco corresponde a viviendas que un particular está revendiendo, aunque nunca hayan sido habitadas. No existe un precio máximo para acceder a la exención y también pueden incluirse el estacionamiento y la bodega.
2.-¿Por qué no se devuelve el 19% de IVA?
Porque el IVA inmobiliario no se calcula sobre el valor total de la vivienda. El terreno, por ejemplo, no está afecto al impuesto. Por eso, aunque la tasa del IVA es de 19%, el monto que se puede devolver representa un porcentaje menor del precio final de una casa o departamento.
Francisco Valdivieso, gerente comercial de Inmobiliaria Activa, explica que su empresa está ofreciendo devoluciones de hasta un 12%, dependiendo de cada propiedad. Se trata de un porcentaje que varía, según las características de cada proyecto, y que no constituye una rebaja general establecida por la ley.
Pero hay otro motivo importante. Trinidad Silva, gerenta comercial de Inmobiliaria Norte Verde, explica que cuando las inmobiliarias vendan sin IVA, desde el 1 de diciembre, pueden enfrentar costos adicionales. Esto ocurre porque durante la construcción acumulan créditos de IVA por materiales y servicios que normalmente descuentan del impuesto cobrado al comprador. Si la venta queda exenta, esos créditos pueden transformarse en un costo para la empresa. Por eso, la rebaja que se aplique al precio desde diciembre no necesariamente será equivalente al IVA que se devuelve en las operaciones anteriores. «La recomendación al cliente es, más que fijarse en el porcentaje que se está descontando, comparar el precio final para elegir la opción más conveniente», señala Silva.
3.-¿Conviene comprar ahora o esperar hasta diciembre?
La principal diferencia está en cómo se recibe el beneficio. Quienes escrituren antes del 1 de diciembre pueden acceder al mecanismo de devolución del IVA, siempre que cumplan los requisitos establecidos. En ese caso, la compraventa se realiza incluyendo el impuesto y la inmobiliaria posteriormente devuelve el monto correspondiente al comprador. Este mecanismo también contempla determinadas operaciones realizadas desde el 22 de abril de 2026, fecha que comenzó la tramitación de la ley.
En cambio, desde el 1 de diciembre, las inmobiliarias que se acojan a la exención venderán directamente sin IVA. Es decir, el beneficio estará incorporado en el precio y el cliente no recibirá una devolución posterior. Esto también puede significar un crédito hipotecario y un dividendo menores.
Un buen ejemplo de la devolución anticipada es el de la Inmobiliaria Norte Verde que comenzó el 10 de junio con la campaña «Te devolvemos el IVA ahora». La empresa permite que sus clientes escrituren por el valor completo y reciban después el impuesto, una vez inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. «Nos sorprendió el volumen de negocios que pudimos capturar con esta promoción porque la gente no quería esperar», cuenta Silva. Desde junio, la inmobiliaria ha escriturado más de 100 departamentos bajo esta modalidad en cuatro proyectos ubicados en Santiago Centro y La Florida.
4.-¿Qué pasa si reservo ahora, pero no alcanzo a firmar antes de diciembre?
Valdivieso explica que Inmobiliaria Activa ya está enfrentando esa situación. La empresa ofrece el beneficio en cinco proyectos ubicados en Recoleta, Independencia y La Florida, pero algunos compradores que reservaron recientemente no alcanzarán a escriturar antes del 30 de noviembre.
En esos casos, en lugar de devolver posteriormente el impuesto, la inmobiliaria está modificando las promesas de compraventa para incorporar la rebaja directamente en el precio. Esto es importante porque una reserva no basta para acceder a la devolución anterior a diciembre.
5.-¿Hasta cuándo hay plazo para aprovechar el beneficio?
La exención comenzará el 1 de diciembre de 2026 y estará vigente durante un año. Para aprovecharla, la escritura deberá firmarse dentro de ese período, antes del 1 de diciembre de 2027. Palma recomienda preguntar directamente a la inmobiliaria por el precio final, porque las publicaciones de propiedades no siempre muestran el descuento. En muchos casos, la rebaja se informa cuando el interesado conversa con el ejecutivo de ventas.
¿Cuánto me puedo ahorrar? Dos ejemplos
Francisco Valdivieso, gerente comercial de Inmobiliaria Activa, explica que su empresa está ofreciendo devoluciones de hasta un 12% del precio de las viviendas en cinco proyectos ubicados en Recoleta, Independencia y La Florida. Para dimensionar el beneficio, entrega un ejemplo: en un departamento de 3.000 UF, ese porcentaje equivale a 360 UF, unos $15 millones, considerando una UF de $41.500. «Es mucha plata. Es el pie, en definitiva», comenta.?Las cifras de Portal Inmobiliario de Mercado Libre también permiten dimensionar el beneficio. Según Nicolás Palma, gerente senior de la plataforma, los proyectos que ofrecían estas promociones registraban un precio promedio de 3.968 UF y una rebaja promedio cercana al 12%, equivalente a unas 460 UF.
