Proyecto del Gobierno amplía el beneficio que solo alcanzaba a viviendas de hasta 4.000 UF
Con el nuevo tope incorpora un mercado dominado por viviendas de dos y tres dormitorios.
El subsidio a la tasa de interés hipotecaria con garantía estatal Fogaes hasta ahora estaba enfocado en un segmento bien definido: viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, donde predominan departamentos de uno y dos dormitorios. El proyecto de ley que ingresó el Gobierno cambia ese escenario. Si el Congreso lo aprueba, el beneficio se extenderá a viviendas de hasta 6.000 UF, incorporando por primera vez un mercado donde abundan departamentos familiares de dos y tres dormitorios y casas para familias de clase media.
La iniciativa aumenta el programa desde 50.000 a 80.000 subsidios, amplía el valor máximo de las viviendas elegibles desde 4.000 a 6.000 UF y extiende su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028. Según el Ejecutivo, con ese cambio el beneficio pasará a cubrir el 88,1% de la oferta de viviendas nuevas disponibles en el país e incorporará más de 19.000 unidades que hoy quedan fuera del programa.
Para quienes están buscando comprar una vivienda, el subsidio tiene dos efectos. El primero es que rebaja la tasa del crédito hipotecario, disminuyendo el dividendo mensual. El segundo es que la garantía estatal Fogaes respalda parte del financiamiento frente al banco, lo que permitir comprar con un pie menor (hasta 10% del costo de la vivienda).
«Esto permitirá prolongar la rebaja de la tasa, aproximadamente del 4% al 3%, sumar 30 mil nuevos cupos y ampliar el beneficio a viviendas de hasta 6.000 UF, llegando a un grupo social más amplio, incluida la clase media», dijo el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz. Añadió que el programa se potenciará con la exención transitoria del IVA para viviendas nuevas que contempla la Ley de Reconstrucción, reduciendo tanto el costo de compra como el financiamiento (ver recuadro)
El alza del tramo del subsidio también modifica el tipo de viviendas que pasarán a formar parte del beneficio. Datos de Tinsa by Accumin muestran que en la Región Metropolitana el stock entre 4.000 y 6.000 UF suma 7.591 departamentos y 1.436 casas. Casi dos tercios de los departamentos disponibles (4.833 unidades) corresponden a proyectos de dos dormitorios y dos baños, mientras que otros 958 son de tres dormitorios y dos baños y en el caso de las casas, el formato predominante es el de tres dormitorios y tres baños, con 1.056 unidades, equivalente a cerca de tres cuartos del stock disponible. El subsidio dejará de concentrarse en viviendas compactas para abrirse a inmuebles pensados para familias con hijos.
Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa by Accumin, sostiene que ese es precisamente el principal efecto de la iniciativa. «El subsidio hasta 4.000 UF tuvo un impacto súper positivo y que se amplíe hasta 6.000 UF va a ser un alivio tanto para los desarrolladores inmobiliarios como para las personas que quieren comprar, especialmente a las familias con hijos», comenta.
La especialista explica que el nuevo tramo incorpora departamentos ubicados en comunas como Ñuñoa, Macul le incluso algunos sectores de Las Condes donde casi la totalidad de los departamentos son de 1 dormitorio y un baño, y algunas unidades en Vitacura. Además el subsidio abarcará casas de mayor valor en comunas periféricas (ver tablas). Ese cambio también modifica el perfil de los compradores. «Hasta las 4.000 UF había muchas personas solteras o inversionistas. Con esta extensión el beneficio empieza a llegar a familias con uno o dos hijos, que buscan una vivienda más grande», agrega Cáceres.
El ministro de Vivienda, Iván Poduje, resume el objetivo de la iniciativa en un grupo que, a su juicio, ha quedado fuera de las ayudas tradicionales. «Hoy tenemos muchos chilenos que son muy ricos para el Estado y muy pobres para los bancos», afirmó. Según explicó, la ampliación del Fogaes complementará con el futuro subsidio DS1 Tramo 4.000, que entregará 400 UF a los beneficiarios para comprar viviendas de 4.000 UF, permitiendo que más familias de ingresos medios puedan acceder a un inmueble propio.
Mientras el proyecto inicia su tramitación, el subsidio a la tasa para viviendas de 4.000 UF sigue vigente. Según el Gobierno, el programa ha recibido más de 40.000 solicitudes y registra 31.640 créditos formalizados. Aún quedan 18.360 cupos de los 50.000 originales, aunque Hacienda estima que, considerando las solicitudes que permanecen en evaluación, esos beneficios se agotarán durante septiembre, razón por la cual busca aprobar la ampliación antes de que el programa actual llegue a su fin.
Así sería para una vivienda de 5.000 UF
El ejemplo preparado por el Ministerio de Hacienda muestra el impacto que tendría para una familia si compra una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años con un crédito equivalente al 90% de su valor: el dividendo bajaría desde aproximadamente $950.000 a $850.000 solo con la ampliación del Fogaes. Si además se aplica la exención del IVA a las viviendas nuevas, el dividendo disminuiría hasta cerca de $770.000. Al mismo tiempo, el ingreso mensual que el banco exigiría al hogar bajaría desde $3,8 millones a alrededor de $3,1 millones, es decir, desde $1,9 millones a aproximadamente $1,5 millones por persona en una pareja con dos ingresos.
