Jorge Quiroz explica cómo la reforma al mercado de capitales ayudará a comprar la casa propia
Pensamos en un mecanismo que pueda contribuir al financiamiento de unas 150 mil viviendas, dice el ministro y precisa que son para personas no propietarias.
El proyecto de ley de Reforma al Mercado de Capitales y Financiamiento de la Casa Propia incluye medidas para los emprendedores, las empresas y nuevos proyectos de inversión; pone el acento en mejorar las condiciones para adquirir una vivienda, ya sea nueva o usada.
En entrevista con este diario, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, afirma que «para muchas familias, comprar una vivienda hoy tiene dos grandes dificultades: juntar el pie y acceder a un crédito hipotecario a una tasa que permita financiarla. Este proyecto aborda las dos. El mecanismo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), que premia el ahorro para reunir el pie, y el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), que busca aumentar los recursos y la competencia para bajar las tasas de interés de los créditos hipotecarios y reducir los costos que enfrentan las personas».
El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), administrado por BancoEstado, con un capital de hasta US$2.000 millones con el que el Estado comprará créditos hipotecarios de propiedades de hasta 6.000 UF, otorgados por instituciones financieras como bancos.
¿Cuál es el objetivo del Fonavi?
«El objetivo es que pueda haber más propietarios en el país y que haya más recursos disponibles para financiar el sueño de la casa propia, con prioridad en la primera vivienda. El Fonavi comprará créditos originados por bancos y otras instituciones financieras, permitiéndoles liberar recursos y tener mayor capacidad para otorgar nuevos hipotecarios. Por su escala, pensamos en un mecanismo que pueda contribuir al financiamiento de alrededor de 150 mil viviendas en los próximos años, especialmente, para la clase media. El mecanismo es simple: Fonavi constituirá fondos y las instituciones financieras competirán por ofrecer créditos en distintas condiciones de tasa, plazo, comisiones y financiamiento, fijadas por el Fondo. Los créditos adjudicados serán luego transferidos al Fonavi, mientras la persona seguirá relacionándose normalmente con la institución que le otorgó su hipotecario».
¿Se priorizará la primera vivienda?
«La prioridad está expresamente puesta en la primera vivienda, sea nueva o usada. Queremos que este mecanismo ayude, especialmente, a quienes están tratando de dar ese primer paso para construir un patrimonio propio».
¿Qué tipo de créditos hipotecarios adquirirá este fondo?
«El proyecto establece un máximo de 6.000 UF, pero el instrumento está pensado para llegar mucho más allá de las viviendas cercanas a ese tope. Para dimensionarlo, el Informe Financiero utiliza como referencia un precio promedio de 3.000 UF para las operaciones consideradas. Es una política pensada especialmente para la clase media y que busca generar condiciones para créditos con menores exigencias de pie, plazos más largos y tasas más convenientes».
¿Al movilizar esos créditos, se busca ampliar la liquidez y capacidad de financiamiento del mercado hipotecario y generar condiciones para tasas más convenientes?
«Exactamente. Cuando una institución transfiere un crédito al fondo, recupera capacidad para volver a prestar. Eso permite ampliar los recursos disponibles para financiar nuevos créditos hipotecarios y generar más competencia por ofrecer mejores condiciones a las personas».
¿Podíamos decir que al haber más dinero disponible en el mercado, y competir los bancos entre sí para venderles sus créditos al Estado, las tasas de interés tienden a bajar, por ende, los dividendos serían más baratos?
«Los fondos que constituya Fonavi podrán emitir deuda que podrá contar con garantía del Estado, lo que busca reducir su costo de financiamiento. Ese costo será una referencia para determinar la tasa que se podrá ofrecer a las personas. A eso se suma más competencia entre las instituciones financieras por ofrecer mejores condiciones. La lógica es muy concreta: a igual monto y plazo, una tasa de interés más baja significa también un dividendo más bajo».
¿Se podría afirmar que será más fácil que a uno le aprueben un crédito hipotecario? Esto pensando que los bancos recuperarán el dinero rápido, no tendrán tanto riesgo de prestar y relajarán sus exigencias.
«Buscamos ampliar las posibilidades de acceso al crédito. Al transferir los hipotecarios al fondo, las instituciones recuperan capacidad para financiar a nuevas familias, manteniendo una evaluación responsable de sus ingresos y capacidad de pago. No obstante, las entidades financieras mantendrán una primera pérdida en el caso de no pago de una persona, lo que asegura una buena asignación de los préstamos».
Una persona que hoy paga un hipotecario y le quedan siete años, ¿también se podría ver beneficiada con estas medidas, renegociando a tasas más bajas producto de la operación del Fonavi?
«El principal objetivo de Fonavi es mejorar las condiciones para el financiamiento habitacional hacia adelante, aumentando los recursos disponibles y la competencia para otorgar créditos hipotecarios. Las condiciones específicas de los créditos que podrá adquirir el Fondo se definirán en los respectivos procedimientos».
Una vez en régimen estas medidas, ¿se espera una reactivación del mercado de la construcción?
«Esperamos que contribuya. Hay una diferencia importante: Fonavi está diseñado como una política permanente, que da continuidad a medidas transitorias que ya están apoyando el acceso a la vivienda, como la ampliación del Fogaes y la exención del IVA para viviendas nuevas de la ley de Reconstrucción Nacional. A eso se suma el AVV para apoyar el ahorro del pie. En conjunto, estas medidas amplían las posibilidades para que más familias puedan comprar una vivienda, dando mayor movimiento al mercado y generando mejores condiciones para nuevos proyectos y empleo. Es un efecto gradual: primero facilita la compra y luego puede traducirse en más construcción».
Subsidio al pie
¿Cómo operará el subsidio estatal para quienes ahorren para el pie de una vivienda?
«Funciona como un premio al ahorro para la primera vivienda. La persona deberá ahorrar regularmente durante al menos 30 meses y reunir al menos el 7% del valor de la propiedad; cumplidos los requisitos, el Estado complementará ese esfuerzo con una bonificación equivalente al 3%. Por ejemplo, en una vivienda de 3.000 UF, el 7% corresponde a 210 UF y el 3% a 90 UF. Así, el esfuerzo de ahorro de la persona y el aporte estatal pueden completar un pie equivalente al 10%».
¿Para adquirir viviendas nuevas y usadas, y hasta qué montos?
«Para viviendas nuevas o usadas de hasta 6.000 UF, siempre destinadas a la adquisición de la primera vivienda. La elección de qué vivienda comprar sigue estando en manos de la persona».
¿Se creará una cuenta para este fin?
«Se creará una cuenta especial de ahorro para la vivienda, que podrá ser administrada por bancos, administradoras de fondos, compañías de seguros de vida, cooperativas y cajas de compensación autorizadas. La persona podrá acordar aportes mensuales, bimestrales, trimestrales o semestrales, además de realizar aportes extraordinarios cuando tenga mayor capacidad de ahorro. Queremos volver a poner el ahorro en el centro del camino a la casa propia y premiar ese esfuerzo. Si una persona ahorra de manera consistente durante al menos 30 meses y reúne el 7% del valor de su primera vivienda, el Estado complementa ese ahorro con un 3% adicional, sujeto al tope anual. Es una ayuda concreta para transformar el ahorro sostenido en un pie y acercar la posibilidad de comprar una vivienda, sobre todo para los más jóvenes del país».
