Propiedad tiene 105 m2, dos dormitorios y dos baños
La puja partirá en $214 millones. Expertos analizan su valor de mercado, las deudas y la comisión del martillero para calcular hasta cuánto tendría sentido ofertar.
Tiene 105 m² útiles, dos dormitorios, dos baños, estacionamiento y bodega. Está en el piso 21 de un edificio de 22 pisos de avenida Chile España, en Ñuñoa, con orientación norponiente. El condominio, construido en 2015, tiene quincho y sala de eventos, entre otras cosas.
Esos son los datos de la ficha inmobiliaria del departamento. Pero hay más. El inmueble perteneció a Óscar «El Mono» Melián, detenido en 2015 y acusado de ser líder de una organización dedicada al tráfico de drogas que operaba en La Legua. Su grupo fue vinculado además al asesinato por encargo de un adolescente de 17 años baleado en marzo de ese año. El homicidio, ejecutado por sicarios colombianos, fue considerado el primer crimen cometido en Chile por sicarios de esa nacionalidad. Melian actualmente está preso en el Centro Penitenciario de La Serena cumpliendo una pena de más de 20 años por homicidio simple, lavado de dinero y tráfico ilícito de drogas.
La propiedad terminó decomisada, pasó a poder del Fisco y ahora la Dirección General del Crédito Prendario (DICREP), la popular Tía Rica, la rematará el próximo 1 de octubre. Su tasación fiscal es de $161.983.257, según la Dicrep su tasación comercial bordea los $285 millones y la postura mínima fue fijada en $214.714.579.
¿Oportunidad inmobiliaria?
Daniela Salazar, gerente comercial del área de Valuations de Colliers, pone una primera alerta. «El mínimo no equivale automáticamente a una ganga». Los $214,7 millones corresponden a 5.253 UF y equivalen a cerca de $2,04 millones por cada m2 útil.
Salazar revisó la base de tasaciones hipotecarias de Colliers de los últimos doce meses y encontró un dato revelador: la mediana de los departamentos tasados en Ñuñoa fue de 4.476 UF y 7 de cada 10 quedaron por debajo de las 5.253 UF en que comienza este remate. «Dicho de otra forma, el remate parte en el tercio alto de la comuna, no bajo el mercado», explica.
Para determinar si existe realmente un descuento, agrega, habría que compararlo con departamentos de similar superficie, antigüedad, estado, orientación y equipamiento.
Matías Echeverría, CEO de HousePricing, hizo precisamente una tasación de esta unidad y obtuvo un rango de valor de mercado de entre $283,6 millones (similar a lo que señala la Dicrep) y $365,7 millones dependiendo de su estado.
«Si tuviera que dar una recomendación y jugármela con un número, intentaría no superar los $270 millones, es decir un 20% bajo el valor del mercado».
Cuenta real
Pero ofertar $214,7 millones no significa pagar $214,7 millones. «Lo que importa es el costo total de adquisición, no la postura», advierte Salazar.
«La comisión de Diprec es del 10% más IVA sobre el monto ofertado. Adjudicándose en el mínimo son $25,55 millones adicionales, o sea $240,3 millones antes de cualquier deuda», dice Salazar.
A eso se suman los gastos legales, de inscripción, cuentas pendiente y hasta la copia de la llave. «La propiedad que se subasta se vende ad-corpus, en el estado en que se encuentra con todos sus usos costumbres y servidumbres, quedando en definitiva el adjudicatario responsable del saneamiento y la actualización de las deudas de la propiedad, según las reglas generales», informa Diprec.
En este caso son altas. Un certificado emitido en julio registra $42.561.568 pendientes por gastos comunes. A eso se agregan casi $13 millones en contribuciones del departamento y alrededor de $1,25 millones asociados al estacionamiento y la bodega.
Teodosio Cayo, tasador y socio de Arenas & Cayo, explica que por eso hay que hacer la operación al revés: tomar el valor de mercado y restar las deudas, arreglos, regularizaciones y la rentabilidad que espera obtener el comprador.
«Siempre un remate es una muy buena oportunidad», sostiene, siempre que exista una diferencia suficiente. En algunos casos, dice, puede llegar a 30% o 40%.
Pasado narco
¿Importa que el antiguo propietario fuera un narcotraficante? Los expertos discrepan. Para Cayo, en un inmueble aislado (ese sector no está asociado al crimen) el estigma tiende a desaparecer una vez que la propiedad se regulariza.
«Afortunadamente, eso no es tan masivo ni tan generalizado», afirma. Salazar sí cree que puede tener un efecto. «Hay compradores y arrendatarios que se restan, y eso presiona el precio a la baja y alarga el tiempo de venta». Para un inversionista, explica, ese riesgo se puede compensar pagando menos. Y propone una pregunta bastante más importante que el precio de partida: «La pregunta clave no es cuánto ahorro hoy, sino a quién le vendo o arriendo después».
Para más información revisar en dicrep.gob.cl (https://s.lun.com/dicrsm)
